Denise, спасибо за информацию!
Будем теперь смотреть кто продавец, раз такой геморой

у нас рынок недвижимости выглядит следующим образом

если что то стоящее попадается с точки зрения цены - принимаются оффера в течении 10 дней от листинга
то есть за это время нужно найти, посмотреть и сделать оффер

действительно часто бывает условие, что первые десять дней принимают оффера только от людей которые собираются там жить, но если не приняли от них оффер, то на 11 день принимают от инвесторов
практически в ночь на 11 день можно подать онлайн оффер

хотя по каждому объекту могут быть разные дедлайны и условия - листинг агент все знает и все расскажет

на риэлоторов особой надежды нет, так как у них много покупателей и они могут упустить нужный момент или не задать нужный вопрос

в общем - ситуация динамичная очень

целая охота за форкложерз

общаюсь на прямую с листинг агентами
не заключаю эксклюзивные договора с агентами с моей стороны, хотя кто то очень недоволен, но видит мою интенцию в общем все равно продолжает работать

в общем приходится напрячься, но чувствую, что на финишной прямой - удается смотреть недвижимость в течении нескольких дней после листинга и сделать оффер - довольна :)))

месяц назад я даже оффер делать не успевала, так как не знала, как сейчас система работает

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

делаю оффер на дуплекс с тенантами
на что обращать внимание?
мне же придется соблюдать условия их текущих лиз агриментс?
и как получить историю платежей за год например - чтобы быть уверенным что они регулярно платят?
мне еще сказали, что лучше возобновлять годовой лиз, это делает выселение легче, чем помесячные условия лиза

я хочу тенантов замотивировать заключить новый лиз со мной, чтобы я им дала свой шаблон лиза (от моих юристов) - как лучше это сделать ?

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Выселить людей уи которых лис от месяца к месяцу легче. Просто дать им в письменном виде что через месяц их договор истекает и "просьба освободить помещение." Но с другой стороны они так же имеют права дать Вам такое письмо и съехать в любой момент.
Как сделать так чтобы подписали новый договор пока старый не истек? Предложить им скидку или отремонтировать что-то в доме. А что в текущем не устраивает? Они все более менее однотипные. Как узнать как они платят? Сделать это условием предложения ( оффера).
( Все расходы-доходы за 12 месяцев чтобы предоставил продавец, нормлаьное условие для такой сделки). Некоторые конечно никаких записей не делают и узнать бывает что невозможно, только если верить на слово.

пока продавец в форме емейл написал что за 5 лет не было просрочек более чем на 2 дня
не знаю даже что еще его попросить
запросила чеки от арендаторов хотя бы за последние 6 месяцев

мне объяснили, что в случае месячных лиз - в случае если перестали платить - труднее выселить - процедура более громоздкая, а если годовая лиз - то вроде как легче, имеется ввиду именно в случае неуплаты

вообще одни тенанты очень подозрительно себя ведут - не пускают покупателей смотреть их половину, я уже два месяца назад просила показать, только сегодня одну половину увидела, floor plan выглидит нормально, это главное, остальное - детали

в общем мне все равно, если мне покажут документы с регулярными платежами за последний год, мне даже не интересно смотреть, как они там живут, но инспектору все равно придется давать доступ

я уже и не знаю какие должны быть отношения с тенантами, чтобы они препятствовали покупателям смотреть помещение

кстати в других дуплексах которые я смотрю с тенантами - ситуация такая же, чтобы посмотреть, записываться за неделю надо и потом еще и отменяют, в общем, тенанты рулят

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

еще один прикол
в симметричном дуплексе новые тенанты платят на 30 процентов выше (их половина после ремента и у них животные), чем тенант который живет там уже 10 лет - у него получается дискаунт относительно рынка процентов 20,
у него очередной лиз на год
с одной стороны хорошо что десять лет, но с другой стороны - как ему поднять рент хотя бы на 10 процентов, все равно будет скидка на 10 процентов относительно нормальной цены
придется год ждать чтобы это сделать, или заранее предупредить его официальным письмом?

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Ой в каждом городе, не то что штате, в каждом договоре по разному. Почитайте их лиз, там в должно быть сказано, что происходит в случае продажи этой недвижимости. У нас очень часто лиз прирывается с новым хозяином, может поэтому неохотно показывают? Просите лиз у продавца и бухгалтерию - как он ее ведет?
Если бы я оставляла тенатсов и их нынешний лиз договор позволяет прервать его с покупкой, то начинала бы с ними все по новой - как у вас там их проверяют? (В каждом городе по разному) И договора бы перезаключила

у нас новый покупатель должен полностью подчиняться условиям лиза :))) то есть если он был свит харт дил, то ничего не поделаешь :))) не нужно покупать

вот пытаюсь добиться чтобы показали записи за год, что рент платился регулярно
наверное это главное

еще наверное нужно с тенантами поговорить, какие у них неудобства или претензии,
а то потом как выкатят - не хочется сразу тратиться на ремонты
и так клоузинг костс предостаточно

кстати - а какие клоузинг кост можно на селлера переложить?

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

По коапам и кондо -
Запросить годовые финансовые стейтментс лет за 5. Стейтментс увидеть собственными глазами а не "мой лоер смотрел и сказал все в шоколаде". На стейтментах смотрим динамику of common charges and special assessments. Систематические дополнительные поборы в 25 % и выше - красный флаг. Legal fees больше 5 тысяч в год означают что кто-то из жильцов-таки вздул маленькую среду обитания. Если увидете выплаты сделанные страховкой -вынуть душу но узнать что сгорело/сломалось.
Владельцам кондо и коапов рассылают minutes - отчетики с заседаний boards of managers. Затребовать за год и почитать что они там обсуждали.
Попросить агента инфу по элекшн этого самого борда - если одни и те же рожи правят бал 5+ лет, считайте что они уже канонизированы и считают себя богами. Трехголовая гидра president, treasurer and secretary занимающие свои правящие позиции много лет подряд - громадный красный флаг. Там происходят чудеса чудесастые.

_________________
Когда на тебя восхищенно смотрят мужчины- это приятно!
Но когда с завистью смотрят женщины, ты понимаешь жизнь удалась.

ППКС. У нас так было, есть и будет. И сдвинуть их нельзя. А потом оказывается, что у президента интерес в лендскейпинг компании, которую нанимает НОА. А я то думаю, чего у нас все что-то благоустраивают и благоустраивают. Есть более важные дела, а мы все цветочки сажаем.

Лучше бы наши таки сажали цветочки
Клумбу метр на полтора не могут починить 3 года... При бюджете в 500 тыс в год
Одни и те же вендеры делают и переделывают лаузи джаб 20 лет, им платят и платят...
У одного борд мембер три квартиры в нашем кондо (без мортгиджей), у другого поместье в аризоне.
Откаты на всем. И блаженное племя честных резидентов которые не в состоянии понять насколько их наепывают десятилетиями.

_________________
Когда на тебя восхищенно смотрят мужчины- это приятно!
Но когда с завистью смотрят женщины, ты понимаешь жизнь удалась.

Это все можно заказать на НОА вебсайт, это в эскоу делается.

пысы Я вот подумала, если я свои буду продавать, я бухгалтерии как такойвой не веду, просто чеки кажды месяц и реситы все собираю, плюс как только селила своих тенантсов, конечно проверяла их и подписывала с ними лизы. И все. Какую документацию покажу я покупателю, я не знаю - ну банк стейтмент, куда чеки депозит делала?

Виджейн, я подумала, что может у вас скриннинг можно еще сделать существующих тенантсов? У нас так как это покупателя воля оставить тенатсов или нет, то он может это попросить

Дениза, какой нафиг вебсайт?
Борд хранит два десятилетия молчания на любые запросы жильцов
Официальные запросы от лоеров, их уже 3 на разных кейсах, также проигнорированы
Два дела одновременно зафайлены в корт. Наша лоерша орет белугой - пьюнитив демаджес через суприм корт. Борд знает что заигрался сильно, но все равно хранит молчание

_________________
Когда на тебя восхищенно смотрят мужчины- это приятно!
Но когда с завистью смотрят женщины, ты понимаешь жизнь удалась.

У вас там Космо бакрдак еще тот на сколько я понимаю, так как практически все принадлежит одной семье, на сколько я помню?

Когда покупаете кондо, нужно смотреть

- owner occupancy, должен быть большой процент
- delinquencies on HOA payments
- % of ownership - это то о чем ты Космочка говоришь, я бы в жизни не купила кондо, где практически все принадлежит одному человеку, даже по той простой причине, что на такое кондо лоан не получишь, а лоан не получишь, потому как банки не хотят связываться с такими ситуевинами как у вас там

А в остальных случаях, когда кондо принадлежат многим людям, то все прозрачно - обычно все владельцы нанимают проперти менеджмент компанию, которая ведет отчетность и может предаставить ее за небольшие фии

У нас есть пару комплексов в округе, как у вас, народ с опаской покупает проперти там и цена на них немного ниже рыночной, так как только за кеш, никакого файненсинг ты не можешь получить на такое кондо. Хотя у тебя вроде кондо на Манхеттене? Тихо подозреваю, что у вас там почти все частное - это у нас социализм