Doll, если правильно купить, доход примерно 9-10% годовых.
Пример:
Стоимость дома $90,000
Аренда $1300
- 10% vacancy ($130)
- 10% repairs ($130)
- management fee ($100)
- property tax ($200)
($1300-130-130-100-200) = $740 per month, $8880 per year.

Если брать в кредит, доход ВЫШЕ, т.к. он вычисляется от суммы вложения (cash on cash investment)

У меня в НЙ подруга с мижем (оба американцы) решили купить дом во Флориде и сдавать его. Они мне рассказывали в чем там заморочки были, но на тот момент (почти 7 лет назад), у меня английского не хватало, чтобы понять в чем же там соль. Ну, в общем, когда на деле столкнулись, то оказалось это не прибыльным, а убыточным мероприятием и они этот дом не знали как продать потом. Еле продали.

Maxim, Вы не ошиблись в кредит доход выше???
а можно растолковать на примере также как вы сделали выше

Девочки это очень интересная тема. я не помню такой на форуме
Давайте поболтаем как выгодно найти удачное форкложер
У меня идеи бродят в головею
я думаю что это хороший инвестмент в будущее
вроде сейчас реал маркет сдвинулся с мертвой точки
я думаю что через несколько лет цены вернуться к докризисным

Мы сдаем кондо- прибыли особо нет, можт $150, просто выплачиваем, что бы была прибыль нужно задешево купить, желательно за кеш, дорого сдать. У нас по ассоциации нужно пройти бэкграунд чек- проблем с неуплатой не было, но из минусов- когда стоит без жильцов, платим из своего кармана, если лампочка перегорит, кран потечет, звонят нам. Прошлой зимой во всем даунтауне было нашествие мышей (которые дошли до нашего 15го этажа), слышали бы вы истеричные звонки той девочки что снимала у нас кондо, а потом круглосуточные истерики ее мамы и прочей родни. Посчитайте сколько у вас будут выплаты и посмотрите за сколько рентуют похожие дома в вашей эрии, может нет смысла.

_________________
Богат не тот, у кого все есть, а тот, кому ничего не нужно!

Долл, чтобы была прибыль, важны 3 фактора: location, location и еще раз location!

Но при любом раскладе надо садиться и высчитывать, какой платеж получается мортгич, налоги, страховка и HOA fees, если есть. А потом исследовать макрет и смотреть, за сколько вы сможете сдать этот дом. Ну и если не Вы сами будете жильцов искать и т.д., то 10% (у нас так) будете платить менеджмент компании от суммы рента.

В случае с нашим домом, мы бы выходили четко на мортгич платеж (с налогами и страховкой), который мы сейчас платим плюс аренда покрывала бы наш HOA. Это уже после 10% оплаты менеджмент компании. В случае переезда нам придется наш дом сдавать, поэтому я все узнавала. Менеджмент компания обязуется найти жильцов за 30 дней с момента нашего выезда, арендная стоимость высчитывается исходя из того, где дом и сколько кв. фитов. Я уже написала о 10% стоимости рента - менеджменту. Если какие-то поломки, то менеджмент ремонтирует сам и берет с нас процент за работу. Но это потому что мы можем быть в другом штате или стране. Можно просто нанять менеджмент компанию, чтобы они нашли Вам жильцов, а поломки будете сами устранять. Еще, как мне объяснили, до eviction они стараются не доводить. Если вдруг люди не могут платить за рент, компания находит новых жильцов и подписывает новый контракт на 2 года с ними, тоже в течение 30 дней с момента съезда предыдущих.

Я сама хочу потом рентал проперти купить. Но я подумывала о кондо, так как в случае чего мне нужно будет покрывать рент самой и найти, скажем, $1000-$1300 в месяц на мортгич кондо легче, чем $2000-$2500 на мортгич за дом. Ну и хочу иметь деньги хотя бы на покрытие мортгича за рентал жилье за год, мало ли что. Хотя, кондо сложнее сдать, чем detached house и если работать с менеджментом, то они обязуются найти жильцовв течение 30 дней.....

Меня этот вопрос тоже очень интересует.

можно )

в первом варианте вы инвестировали $90,000, NOI (net operating income) $8880, тоесть ~10% годовых.

в случае финансирования, down payment + closing costs примерно $20,000
к расходам добавляется mortgage (на $70,000) ~$315 в месяц

Аренда $1300
- 10% vacancy ($130)
- 10% repairs ($130)
- management fee ($100)
- property tax ($200)
- mortgage payment ($315)
($1300-130-130-100-200-315) = $425 per month, $5100 per year, ROI (return on investment) ~25% годовых.

Долл,у моего мужа достаточно домов в аренде,но это был семейный бизнес и ему отдали родители.Так я тебе скажу,не лезьте туда!Мой муж ВСЕ!делает сам,летом постоянно перекрывает крыши,зимой ремонтирует,то косметические ремонты,то постоянно летит сантехника,чистки канализаций,разборки с арендателями.Постоянные неуплаты,ругачки,суды по выселению,моему тоже 62.Это физически накаченный мужчина,но я с ужасом думаю,что будет через 5-10 лет?Передать бизнес некому,а нанимать,очень убыточно!Некоторые дома в очень плачевном виде,ремонт очень дорого даже самим,продать-получим копейки.Так и тянем.Я чем могу,мужу помогаю.Это постоянные уборки после людей,покраски,мытье.Не вздумайте!Это со стороны кажется очень прибыльно.Я с ностальгией вспоминаю,как сдавала в России.И все равно,даже там нужно было делать ремонт.Но там действительно была выгода.А здесь!?????Уговариваю младшего сына переехать сюда и впрячься в этот бизнес.Иначе,не дай бог что с мужем и полетит это все нафик!

_________________
Я попросила дерево: расскажи мне о Боге. И оно зацвело.

Теоретически да, если ипотеку дадут.

Долл,

Сдаем 2 квартиры, одну во Флориде - 1000 долларов чистого дохода в год, другая в Атланте - 1500 долларов чистого дохода в год. А гемора - выше крыши. "Офигительный" бизнес((((((((((((((((((((

Долл, ну как отговорить..Показать на цифрах, что это невыгодное и трудоемкое предприятие (если оно так и есть). Можно еще погуглить, как ведет себя рентал маркет в вашей эрии и сколько домов выставлены на рент (%).... Только сначала сами все посчитайте, а то вдруг цифры получатся такими, что муж еще больше загорится покупать рентал проперти)))))

В добавление ко всему, деньги заморожены в эту проперть, если продавать, то убытков будет мама-не горюй . Мы сами быстрее с мужем помрем (хи-хи), чем будем наслаждаться какими-нибудь дивидендами от этого.

Одно радует, что на это нет моргиджа, а то еще и проценты платить надо((((((((

Мне душу греет условия сдачи квартиры в аренду в России)))) Ну, Долл, ты знаешь, на что и те деньги улетают

Спасибо за разьяснение Maxim!
Звучит очень заманчиво на цифрах.
Я так понимаю что это в идеальном варианте
А на налогах как это отражается? Можно ли на рентал праперти весь инком списывать расходами, чтобы не облагалось налогом(ну или большую часть) . или например сделать ремонт в своем доме а списать на расходы на аренду
Девочки, кто арендой занимается, как вы разбираетесь с налогами. я так понимаю это как бизнес доход минус бизнес расход. остальное подлежит налогооблажению как инком. можно ли показывать убытки (как долго) или практически сводить к нулю доход

Можно, пока не возьмут за тухас. при аудите вы должны обосновать списание материалов под смету. Но аудита может и не быть. Потому повторю - можно, но тухас все же лучше прикрывать грамотно. На случай аудита. Убытки несколько лет подряд - красный флаг для ИРС. Они могут быть, но ваши доки должны быть - комар носа не подточит. Если не уверены - лучше не надо. Максим прав, при наличии моргиджа прибыль выше, т.к. меньше вложения и моргидж интерес идет как дедактабл. Но есть другое НО! Вы можете не потянуть моргидж и вас подведут под форклоужер... Потеряете все. Игры с моргиджем должны быть очень просчитанными заранее, например на случай если вы не найдете арендаторов несколько месяцев подряд. теоритический расчет Максима замечателен, практика может оказаться не столь радужной. Но моргидж при умном раскладе - да, выгоднее. Кеш - спокойнее.
Долл, мужу 62, он уже может подавать на пенсию, чего он решил так булки напрягать под сраку лет? Купить без твоей подписи он может в определенных штатах, где нет комьюнити проперти. В Миннесоте - нет, например, я не знаю как там, где ты живешь. В комьюнити пштатах в браке необходима подпись обоих. Но не зависимо от штата - это совместно нажитая собственность и делится пополам при разводе, как с подписью, так и без. Если будет долг, не приведь господь, то он тоже делится.

_________________
Некоторые русские дамы умеют возводить стройные логические построения, основываясь на ложных посылках и ложных умозаключениях, а потом предъявлять претензии к другим. Очень привлекательная, очень женственная и очень опасная черта.
Э.М. Ремарк «Тени в раю»