У меня сегодня была инспекция. Дом прошел инспекцию with flying colors. Понятно, что какие-то мелкие поломки есть, но ничего серьзного. Даже крыша и та практически в идеальном состоянии.

на вопрос в личку - какие доки требовать на сделке? - отвечаю в теме

Deed to be recorded - Договор купли продажи. Вам его сунут под нос подписать. Внимательно проверяйте спелинг своего имени и спелинг имени продавца, также проверьте лот и блок (Lot, Block)номера cвоей проперти и адрес, действительно ли это та недвижимость которую вы намериваетесь купить.

Mortgage to be recorded . Проверяйте то же что и в диде. Еще в мортгидж должен быть вставлен листочек под названием legal description - там тоже написан лот/блок и дается описание географиеских курсов.Этот литсточек просто должен быть прикреплен к мортгиджу

HUD1 (or RESPA Statement). очень важный документ, вы его тоже подписываете, кроме того что там показывается какая сумма вам падает в виде лоана, там расписано все распределение денег на closing (подписание сделки). Вот если были какие-то долги на предыдущего хозяина, и тайтл агенство это обнаружило, на хаде видно все долги, которые надо оплалить при закрытии этой сделки- предыдущие мортгиджи продавца, такс сейл сертификаты, джаджметны, water sewing bills. Как правило, вся эта нечисть идет с припиской payoff. Еще HUD содержит ячейку Settlement Agent. Это та морда лица, которая будет ответственна за доведение дела до конца и приведение всех последующих ВАЖНЫХ дел в порядок. Проверьте, чтобы там было вписано имя, а не пустое место.

Прикол здешний системы - это public records: вы заключили сделку, все подписали, начали платить ваш лоан исправно. НО ПОКА ВАША СДЕЛКА НЕ ВНЕСЕНА В PUBLIC RECORDS в каунти, она как бы и не существует. Все числится на предыдущего хозяина. В ваших интересах как можно быстрее добиться того, чтобы лоан и дид были recorded, только тогда вы становитесь полноправным хозяином Поэтому на клозинг нагло вопрошаете, когда (дата) вы получити копию рекордед мортгидж и дида и кто из участников банкета будет provide you with copies. Берете имена и телефоны

Title Commiment. Это черновик вашей полиси. Он действителен в течении кажется 180 дней, потом на смену ему должна быть issued the Policy. Тоже требуйте копию. В нем есть раздел requirment , там тоже будет перечислены все непогашеные грешки бывших владельцев, если они были обнаружены. Внимательно сверяете с платежами Payoff в хад. Если что-то указано в комиттменте, но нет в хаже, требуйте обяснения. Отмазка типа, а оно было оплачено раньше не прокатывает, оно не только должно быть оплачено оно должно быть removed from the record. Иначе это становится вашим гемороем, долг будет висеть на вашей проперти

Closing Service Leter ничего содержательного в нем нет, это magic No three) оно входит в пакет подтверждающий ваше покрытие страховкой

И еще имеется банковский пакет под название loan origination file. Там до 700 страниц бывает, поэтому возьмите с собой авоську покрепче))) И на отговорки типа, у нас клиент никогда этого не требовал, складывайте губки бантиком - я пожду здесь на стульчике, пока вы сделаете копии

ну дела...
тайтл иншуренс без тайтл серч - это фрод чистой воды

могу предположить, что некоторое время назад они готовились к сделке, там не сложилось что-то

у них есть Title Search датированый поза-поза-вчерашним днем.
Но гарантий, что предыдущий хозяин вчера не нашкодил на 500 кило нет никаких.

В ваших интересах заставить их делать новый тайтл серч по дату сделки включительно

Cosmopolit! Огромнейшее спасибо за подробные разъяснения! Четко и ясно!

Сosmopolit, спасибо что не прошла мимо, объяснила доступно что тайтл серч не следует ограничивать болтающимися общедоступными каунти паблик рекордс. А что до каунти паблик рекордс, то нам и ключей не давали, пока рекордс не был сделан. А вобщем, тайтл компания выбирается продавцом, значит, типа, интересы продавца и выносит. Не знаю, такова ли идея, но практика такова. Я абсолютно рекомендую нанять ДРУГУЮ тайтл компанию сделать тайтл серч. Не имею представления, это просто другая тайтл компания, или есть особые на этом специализируюшиеся, но у нас в Хьюстоне за этим сервисом идут в Стюарт тайтл. Дополнительные расходы, но они того стоят. Особенно если дом старый. Вот на днях узнала, что знакомый прикупивший дом в историческом районе Хьюстона напоролся на почти 16 тысяч престарелых долгов по налогам. Далеко не наивный дядя. Ничего он с той тайтл, которая продажу оформляла пока не вытряс.

вообще-то брокер работает в связке с реал-эстейт лоером, а лоер уже кидает заказ тайтл агенству.
но в случае Апельсина явно какая-то афера банк+тайтл агенство.

рекорды-то доступные всем, но искать там не просто, можно поискать самим независимого серчера, они в каунти пачками ошиваются, но лучше все делать через своего аторни. Желаьельно съевшему собаку на реал-эстейт сделках, в каунти выловятся все рекорды по зарегистрированым сделкам, а вот по джаджментам заказывается специальный серч, эта инфа в каунти не видна.
Девы, и еще тонкий момент. Горящие сделки с владельцами по фамилии типа Гонзалез/Родригез - сразу красный флаг. Эти сцуки любят продавать свое недвижимое, когда у них джаджмент не сегодня завтра нарисовывается.
Сделка оформлена 15 числа, а накануне на него зафайлен кейс от Правительства США на 150-250-500 тыщщ.
А Агент не потрудился проранить владельца накануне сделки.
Врут латиносы...

А у меня тут ситуашион... Я когда сделала оффер на первый дом, тот что был на шорт сейле, я выписала чек для эскроу на 3000. Об этом я 3 недели ничего не слышала, за это время я нашла другой дом, приняли мой оффер, подписали контракт, прошла инспекцию, эти продавцы тоже окешали мой чек на 5 тыс. Сегодня прихожу в свой банк, а мойаккаунт ушел в овердрафт. Оказалось, что эти первые взяли и окешили мой чек на 3 тыс. Мой реэтор сегодня звонила листинг агенту спросила с какой стати вы чек окешали, что банк одобрил продажу. Оказалось, что нет, но они думают, что на следующей недели одобрят. В общем, вроде как обещают вернуть в понедельник эти деньги, но я из-за них ушла в овердрафт, не зная об этом прободала пользоваться карточкой. В общем, чувствую что банк сейчас с меня все эти фии будет драть. В общем, мой реэлтором просит их еще и заплатить мои фииз. А вообще это нормальная практика вот так взять и окешить чек, когда никаких договоров не подписано? Моя реэторша в шоке и написала очень Грозный имейл другому агенту.

оооо ну и страсти здесь... я даже задумалась.. подскажите пожалуйста если дом брать за наличку есть ли особая выгода.. или это просто для душевного спокойствия что кредита нет.. а то я здесь новая еще\ честно не понимаю ничего с их системой кредитования\.. не люблю кредитов.. а муж говорит нафиг это надо оплатим часть....

Нет это не нормальная практика, это серьезное нарушение банковких операций.
Эскроу акаунт - это акаунт для специальных сделок, совершаемых между двумя сторонами. Держатель эскроу - треться нейтральная сторона, которая должна перечислить деньги в соответствии с инструкциями - как правило после подписания сделки.

конечно есть.
взяв кредит, первые 10 лет вы будете платить исключительно проценты банку, а уже потом погашается сам лоан.
зависит от суммы даунпемента конечно

Кто-то из знакомых американцев высказался, что выплачивать моргидж выгодно за 10 лет, а не за 25-30 с учетом инфляции, процентов и налогооблагаемой базы. Но я как-то не совсем поняла эту арифметику. По мне так выгоднее за кеш (если есть, конечно) сразу все заплатить. У кого есть идеи по этому поводу?

cosmopolit, спасибо большое за такую полезную информацию, буду сейчас писать, чтобы делали title search, уродцы! :))

Банкирша ответила, что Title search входит в стоимость услуг Title Inurance, слава Богу!
Кстати, еще вопросик - когда меняешь место жительства, то где нужно указывать о новом адресе?
У меня первая гринка только, надо какие-то формы отправлять или что?

Спросите какая дата будет на комиттмент effective date.
должна быть в районе тех дат, когда вы согласились на покупку
если она будет намного раньше вашего появления на горизонте того домика, мои предположения насчет сорвавшейся ранее сделки верны

вторая часть вопроса дуйте в иммиграционный раздел спрашивать, там каждая с дегри иммиграционного лоера

И я вливаюсь в вашу компанию, если примете
Мы с головой влезаем в моргидж тоже..можно сказать, что уже влезли. Нас аппрувили только с одной зарплатой мужа. Но мы сами не ходили ни в какой банк. Мы берем дом в компании GLHome (http://www.glhomes.com)..Они сами и рассматривают - давать вам дом в моргидж или нет, то есть вам не нужно идти в банк.
До того, как мы нашли их (вернее друг нашей семьи - риелтор), мы просмотрели не один десяток домов в округе, дома, построенные с 1980 по 2002 года. Чем старше дом, тем больше вкладываться придется, что-то подремонтровать, что-то заменить. То ес ть, мы обращали внимание на все мелкие детали. Цены были не низкие для нас...и тут нам показали дом в новом коммунити, построенном в 2007-2008 годах, по той же цене, что мы видели старые дома. Это огромное коммунити, с пятью сотнями домов. Выглядит очень хорошо: все довольно уютно, красиво вокруг и ..новое. В дом мы влюбились с первого взгляда. Это дом, о котором мы мечтали, то есть все, что нам было необходимо. Также радует, что все новое, и год гарантии бесплатного обслуживания дома снаружи и внутри. Interest rate - 4,25%.
Для нас этот дом, как подарок свыше, с другой стороны - платить за дом будет довольно нелегко..я еще не работаю, только ищу работу. Придется во многом себе отказывать..но ничего..будем стараться.
Может быть, кто-то в поисках дома сейчас, и эта информация заинтересует или поможет.
Удачи всем нам!!

_________________
Live each day in the present and make it beautiful...