Что-то мне подсказывает, что это как раз у тебя условия конкретного заёмщика. Либо вы такие замечательные клиенты. Потому что я поискала - везде пишут, что 5 лет - a must.
Это вообще относительно недавнее введение - возможность выплаты MIP при FHA кредите через 5 лет. До 2001 года такого не было. Страховка выплачивалась весь срок кредита.

если покупаете новый дом у билдера напрямую, как правило у них есть preferred lender, используя кот. Вам как правило не надо платить ориг. фее и иногда несколько других. В клозинг кост копайтесь как свинья в апельсинах, пардон май френч. Мы так купили наш второй дом. Я уже натасканная была и лендеру сказала джанк платить не буду. Сошлись на $500 кот. он сказал никак не могу убрать.
Пример джанк физ: processing fee ($300), underwriting fee ($450-500), etc.

Не более чем вы.
В следующий раз, прежде чем попытаться нас..рать кому-то на голову, помните, что можете получить пинок под зад.

Очередная неграмонность.
Покупая форкложе дом в 50% банк оплатит весь клоузинг кост и даже выше (зависит от цены дома, всегда можно расчитывать на 3,5% от стоимости) + банки идут на оплату и установку кухонной/ландри техники, замену ковролина и проч. В остальных 50 согласится на 50-50 оплату.
Разумеется, если вы заявите эти расходы в вашем офере. Даже если вы видите "as is" - смело пишите в офере % на клоузинг которые бы выхотели покрыть за счет банка. Если банк устроит ваша цена на дом - расходы на клоузинг и ремонт (если есть таковые) вы оговорите с банком в процессе (моя ситуация, но мне не требовалось никакого ремонта оговаривали дважды проценты по клоузингу и да, дом рекламировали как as is).
Те времена давно ушли в небытие, когда банки не соглашались ни на что.
Выселяя жильцов из форкложного дома банк платит людям за чистоту и "состояние" дома. Поэтому бывшим хозяевам или квартирантам выгоднее получить несколько тысяч, которые они потратят на переезд и обустройство, нежели разорять все до основания.
И еще один большой + форкложе - скорость. Все оформляется в максимально быстрые сроки.
Мы купили форкложе дом в ИДЕАЛЬНОМ состоянии. Мы указали в офере 3% от стоимости, а банк прислал согласие на 3,5.
Если эта сумма превышает расходы на клоузинг, вы можете купить % на уменьшение ставки по кредиту (это оговаривается с вашим кредитором) , или потратить на ремонт, покупку техники за счет банка, в даун пеймент пустить нельзя. И масса других нюансов. Реэлторы часто молчат или не подозревают и не догадываются о таких приятных мелочах. Мне все эти нюансы расписал детально наш кредитодатель.
Продавец-владелец (обычная продажа), редко, и чаще никогда не согласиться на такие расходы, т.к. ему еще платить все расходы на реэлторов, а если дом дорогой - это огого сколько. Не забывайте, что покупатель не платит комиссионные - это приятная обязанность продавца. А многие реалэстейт платят ребейт с покупки покупателю (у меня был агент дающий 1% от стоимости сделки).

p\s Написала подробно для Naturrela или тем, кому интересен процесс покупки форкложе дома.

Поинт в том, что "специалиста" вам не избежать в любом случае.
Кредитодатель запросит инспекцию дома - кредитовать кота в мешке никто не будет.
И после принятия продавцом вашего офера у вас будет N-е количество дней на инспекцию, в истечение которых вы либо отказываетесь от сделки не теряя вашего залога , либо по умолчанию соглашаетесь.

Форкложуре и short sale две разные вещи. При short sale дом принадлежит человеку, а не банку. Банк не может менять ковры в доме, который ему не принадлежит.

Спасибо за разъяснения подробные. Правда, я спрашивала про short sale. Но все равно инересно.

Это правда, и, собственно это я уже поняла. Я тоже вроде как поняла, что при short sale
дом продается человеком за стоимость ниже чем заплатили, или ниже его реальной рыночной
стоимости, отсюда и название short sale.

вроде еще может потребоваться заплатить какие-то налоги ..дополнительные.

Ну и уже поняла, что документы трудно оформлять, что вроде как от банка долго ждать согласия.
в общем все сложно. почитываю всякие сайты про это.
интересно послушать чужой реальный опыт однако.
смотрела дома на сайте у нас - таки красавцы стоят, и дешево, потому что short sale...

Я написала именно о Форкложуре, когда дом уже принадлежит банку, в ответ на пост где где сказано что банк никогда и ничего делать не будет, мой недавний опыт показал совершенно обратное, его то (опыт) я и описала.
Надеюсь, кому-либо пригодиться.

Да уж обольщений много. Да только все приличное в статусе С или Contingent offer. Что значит не продается по сути. Торчат на продаже по полгода, да не продаются. Если терпения много, можно следить за несколькими - вдруг они на форклоужере окажутся. Мы тут тоже охотимся за недвижимостью. Звоню агенту - сразу отшивает, но я ей напоминаю, что по закону дом должен показываться потенциальным клиентам до принятия предложения, тогда она обещает назначить день - и пропадает - не берет трубку больше. Один согласился вяло, мы с агентом звонили в дверь, а дом на аукцион уже собирались выставлять 3-4 раза, хозяева дома не открыли - там лаяла собака и машины стояли, но хозяева играли в игру нас нет дома. Много игр разных имеется - купить собственный дом за полцены у банка через родственников, объявлять банку о несуществующих покупателях и жить еще 4-6 мес, надеясь где-то перехватить денег to catch up the payments. Мы в Лас Вегасе, там 10% населения играют в такие игры. Я их не виню - сама бы зубами за свой держалась, если б у меня его вот решили просто забрать.

Эльза удачной охоты! я так понимаю, что когда они объявляют о продаже, они что-то выигрывают, так?
что они выигрывают? зачем они это делают? потому что так у банка меньше силь забрать у них дом?

А как вы думает, сколько надо домов посмотреть, чтобы выбрать? Вы сколько посмотрели, прежде чем свои дома купили? Я всем этот вопрос задаю. Мои друзья долго искали, очень много домов посмотрели. Коллеги быстро находили дома.
Я сегодня иду в первый раз смотреть дома. Мне один дом жутко и на фотках понравился, и в жизни (правда, я его только снаружи видела, подъехала район посмотреть). Вот я чувствую, что, по-моему, это он - мой дом.
а еще... как убедить мужа переехать? Муж не хочет переезжать из дома его родителей, который мы снимаем, хотя я плачу все счета и рент, я мотаюсь по 100 миль на работу каждый день, я буду покупать полностью дом без его финансовой помощи.

В разных штатах разные законы на эту тему. В штате Невада если банк согласился на шорт-сейл, то владелец не обязан предоставлять банку никакой информации о покупателе. Владелец и покупатель, таким образом, тянут резину сколько им заблагорассудится. Владелец объявляет банку, что имеется покупатель и что они договариваются и занимаются оформлением, на самом деле ничего не происходит. Люди живут себе в доме, не платят мортгидж, получают NODы, NTSы, выбрасывают их в урну.
Безусловно среди этой кучи аферистов есть люди, которые действительно хотят переехать, но такая уж их ситуация, что они не могут продать дом без огромных потерь. Они получают разрешение сделать шорт сейл, чтобы не остаться в долгах. Эти люди оставляют дом в хорошем состоянии, они просто хотят уехать. Но их нелегко отыскать. В ЛАс Вегасе людей начинают бомбить инвесторы еще на этапе дефолта, задолго до выставления дома на продажу. Сестра мужа нашла такой дом, купила дворец в великолепном состоянии на шорт-сейл. Но она там живет и искала больше года, высматривала в определенном нейборхуде буквально на месте. Мы же живем далеко. Я посылала адреса интересующих домов нашему агенту, он поднимал инфу, и в случае шорт сейл сразу переставал ими занималься. Мол, это тупик и ждать здесь нечего. Так что мы покупаем сейчас форклоужер. Этот дом торчал на шорт сейл ну очень долго. Но ничего эти люди не высидели, их все равно прогнали. Там долги на этом доме всяких сортов и видов, но теперь их будет платить банк. В случае шорт сейл платитли бы мы.

Покупатель не обязан платить никаких долгов и предыдуших налогов за дом, их оплачивает банк. Только если Вы дом покупаете на аукционе без titel insurance покупатель берет дом со всеми долгами. В Случае short sale просите агента который поставил дом на продажу показывать Вам дом. Он знает точно на какой стадии находится одобрение от банка

Девочки, у меня вопрос к тем, кто имеет опыт приобретения (строительства) нового дома. Рассматривали вариант строительства дома через компанию MI Homes. Понравились предлагаемые ими варианты домов и район. Сегодня муж разговаривал с коллегой по работе. Тот утверждает, что окончательная цена такого дома будет намного выше рекламируемой. Говорит, что придется дополнительно платить много разных hidden costs, что якобы увеличит стоимость дома не на один десяток тысяч долларов. Неужели это прада?