ФОРУМ РУССКИХ НЕВЕСТ И ЖЕН
https://tutnetam.com/

секреты арендного бизнеса
https://tutnetam.com/viewtopic.php?f=46&t=107075		 Страница 1 из 3
Автор:  vjane [ 10 сен 2013, 08:35 ]
Заголовок сообщения:  секреты арендного бизнеса
пробую себя в новом качестве - лендлорда
пытаюсь понять как лучше организовать процесс, чтобы меньше времени занимал и чтобы было самой комфортно, пока несколько юнитов, занимаюсь сама

пока завела бокс на почте, заказала лейблы с моим адресом, заношу ренторам конверты с уже наклеенными марками и адресом, чтобы им было легче платить и чтобы не путались с моим адресом (этот прием я переняла у одного своего приятеля)
пытаюсь чарджить late fee (раньше этого не делала, но кажется все чарджат)

у кого какие секреты?

у меня один приятель, который лендлорд - лично сам собирает ренту, чтобы в глаза людям смотреть и на свою пропети тоже :))) мне что то не хочется так делать, хотя может и полезно было бы
другой приятель, после получения арендной платы высылает ресит, что он ее получил :))) с благодарностью :)))
еще один сдает свои юниты без стиралки и сушилки, но ниже рынка, соответственно тенанты сами покупают сиралку и сушку - логика такая, что бы сделать для них переезд в другое место более сложным :))) и он говорит, что никогда не повышает арендную плату, чтобы тенанты жили как можно дольше
Автор:  Insomnia [ 10 сен 2013, 11:21 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Моя коворкерша снимает дом. Хозяева живут в другом штате. Каждые 6 месяцев к ней приходит инспекция и осматривает дом и двор. Она всегда очень готовится к инспекции. Говорит, что это помогает содержать дом и двор в порядке: выкинуть лишнее, помыть стены и т.п.
Мне, кажется, что Вам самой можно инспектировать Вашу проперти раз в полгода.
Автор:  FastCat [ 10 сен 2013, 14:53 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
что обязательно нужно делать когда имеешь рентал бизнес:
background check (входит в стоимость апликации)
копия драйвер-лайсенса рентера
2 реальных референса от предыдущих лендлордов.
Первый + последний месяц + дамадже фии - платятся наперед.
Оплата до 5 числа каждого месяца - дальше 20 баксов фии. (иногда исключение если предупредили заранее)
рентал договор
оформите LLC -тогда все претензии ренторов будут не к вам лично - а к LLC
страховка на рентал проперти.
И не миндальничайте с рентерами - они чувствуют слабину и всегда готовы наебать ленлорда - от просрочки платежа, убийства проперти и до эвикшена. Будьте бдительны.
Автор:  vjane [ 10 сен 2013, 16:09 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Insomnia писал(а):
Моя коворкерша снимает дом. Хозяева живут в другом штате. Каждые 6 месяцев к ней приходит инспекция и осматривает дом и двор. Она всегда очень готовится к инспекции. Говорит, что это помогает содержать дом и двор в порядке: выкинуть лишнее, помыть стены и т.п.
Мне, кажется, что Вам самой можно инспектировать Вашу проперти раз в полгода.


ну ничего себе :))) а что ей будет если инспекция будет неудовлетворительной ? наверное что то подобное нужно в конкракт прописать
Автор:  vjane [ 10 сен 2013, 16:12 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
FastCat писал(а):
что обязательно нужно делать когда имеешь рентал бизнес:
background check (входит в стоимость апликации)
копия драйвер-лайсенса рентера
2 реальных референса от предыдущих лендлордов.
Первый + последний месяц + дамадже фии - платятся наперед.
Оплата до 5 числа каждого месяца - дальше 20 баксов фии. (иногда исключение если предупредили заранее)
рентал договор
оформите LLC -тогда все претензии ренторов будут не к вам лично - а к LLC
страховка на рентал проперти.
И не миндальничайте с рентерами - они чувствуют слабину и всегда готовы наебать ленлорда - от просрочки платежа, убийства проперти и до эвикшена. Будьте бдительны.


у меня один лиз достался от предыдущего владельца - там late fee - 10% от арендной платы - что то у меня рука не поднимается это применить :)))
20-30 долларов - это я понимаю - и арендаторы не будут на это сильно обращать внимание, то есть я больше этих late fees получу за год, что неплохо :)))

по поводу LLC я тоже думала - но там кажется тоже не просто с документами - всякие уставы нужны и еще что то сложное ? или это просто? у меня есть LLC на консалтинг, там очень все легко, а на недвижимость я слышала что все сложнее ?
Автор:  Insomnia [ 10 сен 2013, 16:56 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
vjane писал(а):
Insomnia писал(а):
Моя коворкерша снимает дом. Хозяева живут в другом штате. Каждые 6 месяцев к ней приходит инспекция и осматривает дом и двор. Она всегда очень готовится к инспекции. Говорит, что это помогает содержать дом и двор в порядке: выкинуть лишнее, помыть стены и т.п.
Мне, кажется, что Вам самой можно инспектировать Вашу проперти раз в полгода.


ну ничего себе :))) а что ей будет если инспекция будет неудовлетворительной ?

Понятия не имею. Но у них дом за разумный рент. Они этим рентом дорожат.
Автор:  Doll [ 10 сен 2013, 17:10 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Цитата:
еще один сдает свои юниты без стиралки и сушилки, но ниже рынка, соответственно тенанты сами покупают сиралку и сушку - логика такая, что бы сделать для них переезд в другое место более сложным :)))

Надо же- даже не подумала бы)))
Автор:  Insomnia [ 10 сен 2013, 18:26 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Doll писал(а):
Цитата:
еще один сдает свои юниты без стиралки и сушилки, но ниже рынка, соответственно тенанты сами покупают сиралку и сушку - логика такая, что бы сделать для них переезд в другое место более сложным :)))

Надо же- даже не подумала бы)))

У моего сына есть дом в Лас Вегасе. Со стиралкой и сушилкой. Он просто сдает его дешевле рынка. Тенанты никуда не дергаются уже достаточно много лет (Тх3)
Другая моя коворкерша снимает 2бр. в комплексе, в котором у меня кондо. Они с мужем тоже платят баксов на 150 ниже рынка и никуда не собираются переезжать. Стиралка-сушилка в квартире. Их, например, прельщают не ковровые полы. Вокруг нас много неплохих апартментов. Но там везде карпет и дороже.
Автор:  vjane [ 10 сен 2013, 20:48 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
в общем получается - сдавать дешевле рынка - лучшее решение чтобы получить долгосрочную аренду :)))
у меня один приятель вообще аренду не повышает практически никогда
еще я поняла, что нужно срочно делать заначку на всякий случай, если что то большое выйдет из строя где нибудь, надеюсь не везде одновременно
или лучше воронти купить на всю технику в доме, чтобы снизить свои возможные затраты
или сначала инспекцию домов провести - посмореть возраст техники и может у бывшего владельца была воронти на какое то оборудование
Автор:  marina [ 10 сен 2013, 21:22 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
vjane писал(а):
еще я поняла, что нужно срочно делать заначку на всякий случай, если что то большое выйдет из строя где нибудь, надеюсь не везде одновременно
или лучше воронти купить на всю технику в доме, чтобы снизить свои возможные затраты

Главное контракт правильно составить. Мы в контракт внесли что квартиранты ответственны за всю технику в доме. Полетело что-то - сами новое покупают. У нас уже холодильник поломался. Мы руки умыли - они подписывали зная чего и как. Они купили себе новый.
Автор:  vjane [ 11 сен 2013, 05:36 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
marina писал(а):
vjane писал(а):
еще я поняла, что нужно срочно делать заначку на всякий случай, если что то большое выйдет из строя где нибудь, надеюсь не везде одновременно
или лучше воронти купить на всю технику в доме, чтобы снизить свои возможные затраты

Главное контракт правильно составить. Мы в контракт внесли что квартиранты ответственны за всю технику в доме. Полетело что-то - сами новое покупают. У нас уже холодильник поломался. Мы руки умыли - они подписывали зная чего и как. Они купили себе новый.

замечательно :))) спрошу у друзей - как это здесь принято :))) действительно, тогда можно и аренду ниже рынка держать, если вся техника на их стороне, а кондишн и большие устройства типа вотехитер - чья ответственнось?
Автор:  marina [ 11 сен 2013, 11:51 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
vjane писал(а):
а кондишн и большие устройства типа вотехитер - чья ответственнось?

Наша. Но по сути ты можешь вписать в контракт что угодно, если они подпишут, то они будут выполнять условия контракта (если это, конечно, не противоречит штатовским законам). Цену мы держим чуток ниже рынка и в этом году не подняли, хотя думали поднять, но решили подождать до следующего года.
Автор:  Pink Panther [ 17 сен 2013, 10:07 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
FastCat писал(а):
что обязательно нужно делать когда имеешь рентал бизнес:
background check (входит в стоимость апликации)
копия драйвер-лайсенса рентера
2 реальных референса от предыдущих лендлордов.
Первый + последний месяц + дамадже фии - платятся наперед.
Оплата до 5 числа каждого месяца - дальше 20 баксов фии. (иногда исключение если предупредили заранее)
рентал договор
оформите LLC -тогда все претензии ренторов будут не к вам лично - а к LLC
страховка на рентал проперти.
И не миндальничайте с рентерами - они чувствуют слабину и всегда готовы наебать ленлорда - от просрочки платежа, убийства проперти и до эвикшена. Будьте бдительны.


+1

У нас вместо демедж фи - секьюрити депозит (по сути то же самое)
если кошки/собаки - можно еще и клининг фи

ВАЖНО
предоставить тенанту также инфо о lead in paint
у нас по штату это обязательно по закону

ВОПРОС В СТУДИЮ -
нам лэндлоард такую бумагу не предоставил - мы уже (ттт) съехали
есть ли смысл судиться (лэндлорд оказался очень непорядочным) ? то есть дело даже и не в деньгах
ЕСЛИ судиться - чего требовать ?
Автор:  Boonski [ 06 окт 2013, 21:46 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Автор, мне наш агент, когда мы покупали дом, рассказывал о своей практике. Когда он сдавал свлой дом, то говорил, что если тенанты заплатят рент до 1го числа месяца, то получат дискаунт (сколько-то там долларов офф) на рент, а если как обычно до 5го числа месяа, то будут платить обычную цену по договору. Таким образом, он боролся с late payments)) Говорил, работало неплохо))
Автор:  lastic [ 07 янв 2014, 12:22 ]
Заголовок сообщения:  Re: секреты арендного бизнеса
Такая интересная тема. Мы сейчас озадачены сдачей своего дома, на одном дыхании все прочла. Интересно как теперь все у всех работает? Очень переживаем о возможности ,когда арендаторы вселяются, а потом только через суд их из дома...
Может есть кто знающий в этом вопросе?
а так все советы выписала, сначала думали может риелтору нашему (который помогал в покупке дома) поручить сие занятие, т.к. мы планируем переезжать в другой штат. А теперь и задумалась, может и сами сможем справиться...
Буду рада любому ответу!! :geek:
Страница 1 из 3 Часовой пояс: UTC − 6 часов
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/