Девочки!

Хочу подсчитать размер п.о.п.ы, в которую попали с недвижимостью, сдаваемой в рент. А именно волнует вопрос с амортизацией. Если и так на протяжении определенного количества лет расходы превышают доходы, а тут еще и амортизация увеличивает этот минус, как это будет выглядеть с точки зрения налогов при продаже этой недвижимости???

Допустим при покупке недвижимость стоила 70К. Амортизация получилась 10К с течением времени. При потенциальной продаже за 90К: 10К depreciation будет считаться доходом и налоговая ставка будет 25%, а оставшиеся 20К дохода будут облагаться налогом, ну например, 36%???

При рассмотрении другого сценария, если 70К недвижимость будет продана за 65К с той же совокупной амортизацией 10К, то "якобы" прирост в 5К будет облагаться теми же 25%.

Чтобы более-менее не было жалко бесцельно проведенные годы ренты, нужно, чтобы амортизация сводила к нулю доходы (без захода уж совсем в минус) или был бы хотя бы некий плюс (долларов 500 в год). Правильно я понимаю? Тогда уж я буду более снисходительно смотреть на появление списания средств по depreciation как на доход при продаже.

Хотела бы поговорить с нашим CPA, но она в другом городе, даже штате. И сейчас бизи-бизи время для нее. А вот эти расчеты засели в голову, даже спать спокойно не могу. Готовим почву к продаже недвижимости, хочется видеть какие-то предварительные цифры. Хотя бы очень грубый подсчет.

Темка временная, пусть здесь повисит денька 2-3. Больше народа умного здесь появляется)))))

О, спасибо за вопрос, Геолана. У меня он тоже в последнее время в башке крутится, но я сформулировать не могла. А у вас так гладенько получилось

_________________
www.currantmist.com

Сразу скажу, не особо сильна в налогах, но если вы сделаете 1031 exchange - вам не нужно будет налог платить при продаже

Покупать новую недвижимость не будем. Задолбались уже со всем этим. Однажды делали этот exchange, да ну его на ф...

А это обычные налоги 25% и 36% с продажи недвижимости тут? При условии, что просто продажа, без покупки другого жилья.
Охренеть.

Модераторы, перенесите эту темку в Финансы, пожалуйста.

Девочки, а сколько вообще консультация СПА, у нас с мужем зашел спор по налогам, хочу чтоб кто-то умный ему объяснил что он не прав. Во сколько это примерно обойдется?

Ленок, по-разному, в среднем $40 в час. Но могут и бесплатно. Зайди в офис типа Джексон Хьюита или HR Block - только проси менеджера, а то можешь на таааакую первогодку дурочку/чка напасть - и задай вопросы, там могут и бесплатно ответить на все, если клиентов мало.И если у вас ничего особо сложного - вам CPA нужен как рыбе зонтик, вам нужен простой такс преперер. Не вижу смысла переплачивать за CPA - это больше для налогов связаных с риал эстейтом, как по вопросу топика, или что то более компликейтед, чем обычный селфимплоймент или W-2.

_________________
Некоторые русские дамы умеют возводить стройные логические построения, основываясь на ложных посылках и ложных умозаключениях, а потом предъявлять претензии к другим. Очень привлекательная, очень женственная и очень опасная черта.
Э.М. Ремарк «Тени в раю»

Example - Capital Gains Tax and Depreciation

Let\'s say you have a rental property that you bought for $150,000 and it sells for $200,000. Usually, this means that you pay capital gains on $50,000. If you deducted $20,000 in depreciation over the time that you owned the property, however, you owe the difference between the sale price and your purchase price minus depreciation: $200,000 - ($150,000 - $20,000). Instead of owing capital gains on $50,000, you now owe capital gains on $70,000.
Note: This shouldn\'t discourage you from claiming depreciation losses. It is almost always better to realize tax breaks sooner rather than later.

http://www.investopedia.com/articles/mo ... operty.asp

_________________
Некоторые русские дамы умеют возводить стройные логические построения, основываясь на ложных посылках и ложных умозаключениях, а потом предъявлять претензии к другим. Очень привлекательная, очень женственная и очень опасная черта.
Э.М. Ремарк «Тени в раю»

это единственный выход, по другому от налога не отвертеться

Ексчендж 1031 можно сделать только, если планируется на вырученные деньги купить новый обьект недвижимости для рента в течение 90 дней. Иначе никак. Это как с 401К, если забираешь и переложил на другой - свободен от налогов, а забрал себе - плати...

_________________
Некоторые русские дамы умеют возводить стройные логические построения, основываясь на ложных посылках и ложных умозаключениях, а потом предъявлять претензии к другим. Очень привлекательная, очень женственная и очень опасная черта.
Э.М. Ремарк «Тени в раю»

У меня вопрос по сабжу
Возможно ли в целях уменьшения кэп гейнс таксов перевести прибыль от продаже на такс деферд счет?

Или скажем продать эту недвижемость по контракту, те покупатель будет выплачивать ежегодно н- ю сумму, не все сразу?
Тогда гейны будут не большими, но ежегоднями

Можно ли так избежать высокой ставки?

_________________
A Real woman can do it all by herself..... but a Real man wouldn't let her

Девы, может подскажете, износ недв-ти (depreciation) можно списывать только с недв-ти, которая в аренду сдаётся?
Мне недавно объясняли, что списываются только первые 40 лет с момента постройки. Т.е. если сейчас покупать дом 1974 г и старее, то уже не спишешь ничего с него. И именно советовали покупать дом относительно новый, чтобы была возможность его списать за оставшиеся от 40 лет годы. Но я не учла, имелось в виду недв-ть, в которой живёшь или только которую сдаёшь в аренду.

Я недавно выясняла вопрос по налогу на кэпитал гейнс с собственного жилья (наверное, при продаже недв-ти для инвестиций другие законы). Федеральный налог на кэп.гейнс идёт от прибыли более $250k на 1 чел, если не в браке или вдова/-ец. Если в браке, то от от прибыли после $500k. Т.е. если, продавая недвижимость, кэпитал гейнс будет на семью $560k, то платить налог надо будет с $60k. Первые $500k не будут облагаться налогом. Ещё надо учитывать, есть ли налоги штата при этом.

Или какие-то другие налоги имеются в виду?

По моему ваши данные устарели
После 2013 года Обама ввел тзменения по налогам " для богатых" :))))
Для лонг терм кэп гейнс
Сейчас все платят 3.8% ( это вообще отдельный такс)
Нет фед такса на гейнс до 78к на самью
15% до 450к
25% что выше

+ налог от штата
у нас он 10%, есть выше или ниже
А в некоторых вообще нет

_________________
A Real woman can do it all by herself..... but a Real man wouldn't let her