Регистрация    Вход    Форум    Поиск    FAQ
Filimon    Translit RU/EN    Translit.ru

Список форумов » Уже в США » Финансы




 Страница 17 из 21 [ Сообщений: 201 ]  На страницу Пред.   1 ... 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21   След.



Автор Сообщение
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 20 сен 2017, 22:56 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 18 авг 2012, 20:52
Сообщения: 10861
Leno4ka писал(а):
KatnissE писал(а):
Или аппраизал пришёл а дом оценивается в 20К а вы согласились на 100К, то тоже можете разорвать, а если вы не поставили это условие :dum , то что? теряете депозит? или какое там наказание? я не знаю.

Доплачиваете разницу в даунпеймент, или уговариваете продавца сбросить цену и "встретиться где-нибудь почередине" (свою часть опять же доплачиваете в даунпеймент), или уходите от сделки с потерей депозита.

Ну, если на пальцах объяснять на приведенном примере.
Вы предложили заплатить за дом 100К, положили в даунпеймент, например 5К. Банкпровел оценку (апрейзл) и получил результат, что проперть стоит только 20К. Банк согласиться дать вам в займы 20-5=15K. Если вы хотите купить именно этот дом, придется найти разницу в 100-5-15=80К.
Не забываем, что беря моргидж у банка, вы тем самым подписываетесь на то, что банк покупает проперть себе, а вам она отойдет только после того, как вы расчитаетесь с банком.
если в договоре appraisal contingency то можно уйти без потери депозита. В теории продавец должен пойти на уступки, ибо нет смысла терять время на мыло мочало начинай сначала, за исключением случаев что есть pending back up cash offers. Что редкость.

_________________
Кто писал не знаю, я дурак читаю


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 20 сен 2017, 23:02 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 18 авг 2012, 20:52
Сообщения: 10861
KatnissE писал(а):
Joan_Goodman писал(а):
FluffyCat писал(а):
Захотелось предупредить.
Upd: Full disclosure - сама агент.

Там дома улетают как пирожки. Вы не в той опере.


почему не в той опере? :dum по -моему, xорошие, дельные советы! Я для себя подчерпнула- как покупатель брать своего агента (на будущее) ибо будем в итоге от нынешнего дома избавляться. Флаффи, напишите еще чего-нибудь, полезного. :s_thumbup

Потому что применительно не к вашей конкретно ситуации был дан совет

_________________
Кто писал не знаю, я дурак читаю


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 21 сен 2017, 05:56 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 31 окт 2012, 13:56
Сообщения: 8906
Joan_Goodman писал(а):
Уж лучше убрать инспекшн континженси . Ничего серьезного они не выявляют (сколько я видела примеров что протекшие крыши даже не смогли определить!) лишние деньги тока. Не зря это называется в народе cold feet contingency.


:m_yes

Аппрейзеры хорошо оценивают дом и по сути инспектируют
если есть какие-то подозрения, то тогда и инспектора можно нанять, причем не обязательно "общего"
а по определенной специальности (например, по фундаментам)

В любом случае лучше сначала аппрейзер, а потом инспектор. Может до инспектора дело не дойдет даже.

ПЫСЫ континжденси не в каждом штате по закону можно

_________________
Высота горы, на которую вы взобрались определяется глубиной той ямы, из которой вы выбрались


Последний раз редактировалось Pink Panther 21 сен 2017, 06:01, всего редактировалось 1 раз.

Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 21 сен 2017, 06:00 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 31 окт 2012, 13:56
Сообщения: 8906
SantaMonica писал(а):
У нас есть mls агентства. А что это такое, кстати?
И for sale by owner ни хрена не дешевле, а иногда и дороже.
Вот только если я к такому оунеру со своим агентом заявлюсь, означает ли это, что он только 3% с продажи платит, а не 6%?


Эти 6 процентов продавец не хочет переплачивать и хочет оставить в своем кармане

Покупателю без разницы. Берите тот, где подходящее вам цена/качество

_________________
Высота горы, на которую вы взобрались определяется глубиной той ямы, из которой вы выбрались


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 21 сен 2017, 17:34 
Не в сети
baby
baby

Зарегистрирован: 12 авг 2016, 10:39
Сообщения: 19
SantaMonica писал(а):
У нас есть mls агентства. А что это такое, кстати?
И for sale by owner ни хрена не дешевле, а иногда и дороже.
Вот только если я к такому оунеру со своим агентом заявлюсь, означает ли это, что он только 3% с продажи платит, а не 6%?

На МЛС собраны все листинги, которые берут риэлтора. Тоесть большенство листингов каунти собраны в одном месте, они настоящие, статус их обновлен регулярно. Большинство домов Zillow в свою систему получает путем копирования их из млс систем, тоесть млс - первоисточник, и через 1-3 дня, после добавления агентом дома в мл систему, такие сайты как Zillow, Trulia, Realtor.com и многие другие копируют их себе. У нас у каждого каунти свой MLS. У MLS есть много правил, часто агентов штрафуют за их несоблюдение.

Если вы к владельцу дома,продающему без агента, придете со своим риелтором, то он либо откажется ему платить(в таком случае платит покупатель или расторгается сотрудничество с агентом) или предложит комиссию. В наших районах большинство владельцев, соглашаются дать 2% агенту покупателя. У меня пару лет назад было, что владелец дома наотрез отказался платить комиссию. Обычно владельцы за дом запрашивают большие суммы вначале самостоятельной продажи, но мне "повезло" и этот просил на добротные 50к меньше МИНИМАЛЬНОЙ маркетной стоимости. У меня было два варианта: просить комиссию у покупателя или показать владельцу подтверждение низкой цены и попытаться взять этот дом на продажу. Ни то ни другое я делать не стала. Дом идеально подходил этой семье, а искали мы больше 3-х месяцев и все, что им нравилось перебивали оферами выше другие покупатели. Деньги на даунпеймент я так поняла собирали всей семьей и требовать с них комиссию у меня не хватило наглости. Отпустила их с миром. Сейчас накинутся, скажут тешет свое самолюбие. Да, тешу. Не заработаю, хоть похвастаюсь(шутка конечно).

Цену изначально просить for sale by owner может много, но по статистике в итоге продаются дешевле маркетной стоимости. Хотя это как во всем - от случая к случаю индивидуально смотреть надо. Но знаю, что многие покупатели когда дают оффер, то говорят о том что "ты ж комиссию платить не будешь". Маркет конечно горячий, но продавцы все равно умудряются запросить столько, чтоб отбыть у людей охоту.

Tea писал(а):
Дороже!
Плюс, не риэлтору заплатишь, так адвокату за составление договора.
Same sh*t


Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.

Joan_Goodman писал(а):
Там дома улетают как пирожки. Вы не в той опере. Какая разница чей агент срубит комиссию. Они все бестолковые. Какие там торги там конкуренция с другими покупателями. Надо просто рынок заранее изучать что почем. В крайнем случае банк сделает аппрейзал и не даст переплатить.Из собственного опыта- мы нанимали риэлтера продавца и наш бид выиграл

Вы правы, если агент бестолковый, таких много, то смысла нету. Из интереса, почему вы думаете, что Ваш бид выиграл не из-за того, что был самый высокий, а потому что использовали одного риэлтора? Это был риэлтор или real estate agent?

У нас то же самое. Дома улетают со скоростью звука и многочисленными oфферами.

Насчет того "Какая разница чей агент срубит комиссию". Пример. На заднем дворе дома есть oil tank. Район, в котором находится дом, позволяет этот танк опустошить и засыпать. Агент продавца обязан disclose all material defects and facts, что он и делает, скорее всего дав вам бумажку в которой упоминается о том, что танк "was properly abandoned" (то есть все ок) и миллионом другой инфы о других вещах. Disclosure сделал? Сделал. Вы купили дом. 10 лет спустя ваши соседи продают дом. Сделка у них распадается, а вам прилетает счет в 50к (если повезет) или намного больше, за очистку земли. Покупатель протестировал землю, а там contamination от вашего танка. Видите ли, много лет назад некоторые компании, которые занималась опустошением, высасывали не все масло (от него дорого избавляться) и засыпали oil tank вместе с остатками масла считая, что впитается. Но через определенное количество лет танк прогнивает causing contamination.
Свой агент вам бы сказал попросить продавца избавиться от этого бака и дело с концами, но когда агент работает на продавца и в момент продажи проблем нету, он не может раздавать вам советы, которые будут стоить продавцу 2-3к (изъятие бака).
И таких подводных камней миллион.
К сожалению, невозможно работать в лучших интересах покупателя и продавца в одной сделке. Почему покупатель-продавец не наймут одного адвоката на двоих? Ведь тоже можно сьекономить.

Кстати, сразу после закрытия сделки купли-продажи, цена становиться публичной. Можно зайти в инет и посмотреть. Большенство покупателей "пасут" дом, который проиграли в bidding war, до закрытия сделки. Если окажется, что их offer был лучше, а агент его не показал продавцу, то агент может прощаться не только с лицензией, а в зависимости от штата и хорошей суммой и т.д.
С аппрейзалом там тоже нюансы бывают, но не буду углубляться, а то эта простыня будет бесконечна.

KatnissE писал(а):
Или аппраизал пришёл а дом оценивается в 20К а вы согласились на 100К, то тоже можете разорвать, а если вы не поставили это условие :dum , то что? теряете депозит? или какое там наказание? я не знаю.

У нас в стандартном контракте штата прописано, что депозит возвращают покупателю, если дом не оценили. Если в стандартном контракте нету, возьмите на заметку этот момент и поговорите с адвокатом. В любом случае должен быть очень хороший адвокат, особенно в штатах, где consumer не защищенный.

Katniss писал(а):
почему не в той опере? :dum по -моему, xорошие, дельные советы! Я для себя подчерпнула- как покупатель брать своего агента (на будущее) ибо будем в итоге от нынешнего дома избавляться. Флаффи, напишите еще чего-нибудь, полезного. :s_thumbup

Спасибо, если бы не ваш комментарий, то этой простыни бы не было. :d_smily_tooth


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 21 сен 2017, 18:55 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 26 апр 2009, 14:51
Сообщения: 6491
FluffyCat писал(а):
Tea писал(а):
Дороже!
Плюс, не риэлтору заплатишь, так адвокату за составление договора.
Same sh*t

Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.

Т.е. к агенту еще и адвоката?
Зачем?
В каком штате?

_________________
Если боишься - не говори, если сказал - не бойся


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 22 сен 2017, 20:12 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 18 авг 2012, 20:52
Сообщения: 10861
Tea писал(а):
FluffyCat писал(а):
Tea писал(а):
Дороже!
Плюс, не риэлтору заплатишь, так адвокату за составление договора.
Same sh*t

Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.

Т.е. к агенту еще и адвоката?
Зачем?
В каком штате?

Не зачем. Бред.

_________________
Кто писал не знаю, я дурак читаю


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 22 сен 2017, 20:19 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 18 авг 2012, 20:52
Сообщения: 10861
FluffyCat писал(а):
SantaMonica писал(а):
У нас есть mls агентства. А что это такое, кстати?
И for sale by owner ни хрена не дешевле, а иногда и дороже.
Вот только если я к такому оунеру со своим агентом заявлюсь, означает ли это, что он только 3% с продажи платит, а не 6%?

На МЛС собраны все листинги, которые берут риэлтора. Тоесть большенство листингов каунти собраны в одном месте, они настоящие, статус их обновлен регулярно. Большинство домов Zillow в свою систему получает путем копирования их из млс систем, тоесть млс - первоисточник, и через 1-3 дня, после добавления агентом дома в мл систему, такие сайты как Zillow, Trulia, Realtor.com и многие другие копируют их себе. У нас у каждого каунти свой MLS. У MLS есть много правил, часто агентов штрафуют за их несоблюдение.

Если вы к владельцу дома,продающему без агента, придете со своим риелтором, то он либо откажется ему платить(в таком случае платит покупатель или расторгается сотрудничество с агентом) или предложит комиссию. В наших районах большинство владельцев, соглашаются дать 2% агенту покупателя. У меня пару лет назад было, что владелец дома наотрез отказался платить комиссию. Обычно владельцы за дом запрашивают большие суммы вначале самостоятельной продажи, но мне "повезло" и этот просил на добротные 50к меньше МИНИМАЛЬНОЙ маркетной стоимости. У меня было два варианта: просить комиссию у покупателя или показать владельцу подтверждение низкой цены и попытаться взять этот дом на продажу. Ни то ни другое я делать не стала. Дом идеально подходил этой семье, а искали мы больше 3-х месяцев и все, что им нравилось перебивали оферами выше другие покупатели. Деньги на даунпеймент я так поняла собирали всей семьей и требовать с них комиссию у меня не хватило наглости. Отпустила их с миром. Сейчас накинутся, скажут тешет свое самолюбие. Да, тешу. Не заработаю, хоть похвастаюсь(шутка конечно).

Цену изначально просить for sale by owner может много, но по статистике в итоге продаются дешевле маркетной стоимости. Хотя это как во всем - от случая к случаю индивидуально смотреть надо. Но знаю, что многие покупатели когда дают оффер, то говорят о том что "ты ж комиссию платить не будешь". Маркет конечно горячий, но продавцы все равно умудряются запросить столько, чтоб отбыть у людей охоту.

Tea писал(а):
Дороже!
Плюс, не риэлтору заплатишь, так адвокату за составление договора.
Same sh*t


Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.

Joan_Goodman писал(а):
Там дома улетают как пирожки. Вы не в той опере. Какая разница чей агент срубит комиссию. Они все бестолковые. Какие там торги там конкуренция с другими покупателями. Надо просто рынок заранее изучать что почем. В крайнем случае банк сделает аппрейзал и не даст переплатить.Из собственного опыта- мы нанимали риэлтера продавца и наш бид выиграл

Вы правы, если агент бестолковый, таких много, то смысла нету. Из интереса, почему вы думаете, что Ваш бид выиграл не из-за того, что был самый высокий, а потому что использовали одного риэлтора? Это был риэлтор или real estate agent?

У нас то же самое. Дома улетают со скоростью звука и многочисленными oфферами.

Насчет того "Какая разница чей агент срубит комиссию". Пример. На заднем дворе дома есть oil tank. Район, в котором находится дом, позволяет этот танк опустошить и засыпать. Агент продавца обязан disclose all material defects and facts, что он и делает, скорее всего дав вам бумажку в которой упоминается о том, что танк "was properly abandoned" (то есть все ок) и миллионом другой инфы о других вещах. Disclosure сделал? Сделал. Вы купили дом. 10 лет спустя ваши соседи продают дом. Сделка у них распадается, а вам прилетает счет в 50к (если повезет) или намного больше, за очистку земли. Покупатель протестировал землю, а там contamination от вашего танка. Видите ли, много лет назад некоторые компании, которые занималась опустошением, высасывали не все масло (от него дорого избавляться) и засыпали oil tank вместе с остатками масла считая, что впитается. Но через определенное количество лет танк прогнивает causing contamination.
Свой агент вам бы сказал попросить продавца избавиться от этого бака и дело с концами, но когда агент работает на продавца и в момент продажи проблем нету, он не может раздавать вам советы, которые будут стоить продавцу 2-3к (изъятие бака).
И таких подводных камней миллион.
К сожалению, невозможно работать в лучших интересах покупателя и продавца в одной сделке. Почему покупатель-продавец не наймут одного адвоката на двоих? Ведь тоже можно сьекономить.

Кстати, сразу после закрытия сделки купли-продажи, цена становиться публичной. Можно зайти в инет и посмотреть. Большенство покупателей "пасут" дом, который проиграли в bidding war, до закрытия сделки. Если окажется, что их offer был лучше, а агент его не показал продавцу, то агент может прощаться не только с лицензией, а в зависимости от штата и хорошей суммой и т.д.
С аппрейзалом там тоже нюансы бывают, но не буду углубляться, а то эта простыня будет бесконечна.

KatnissE писал(а):
Или аппраизал пришёл а дом оценивается в 20К а вы согласились на 100К, то тоже можете разорвать, а если вы не поставили это условие :dum , то что? теряете депозит? или какое там наказание? я не знаю.

У нас в стандартном контракте штата прописано, что депозит возвращают покупателю, если дом не оценили. Если в стандартном контракте нету, возьмите на заметку этот момент и поговорите с адвокатом. В любом случае должен быть очень хороший адвокат, особенно в штатах, где consumer не защищенный.

Katniss писал(а):
почему не в той опере? :dum по -моему, xорошие, дельные советы! Я для себя подчерпнула- как покупатель брать своего агента (на будущее) ибо будем в итоге от нынешнего дома избавляться. Флаффи, напишите еще чего-нибудь, полезного. :s_thumbup

Спасибо, если бы не ваш комментарий, то этой простыни бы не было. :d_smily_tooth

Типичные рассуждения агентов. "Свой" агент так же хочет побыстрей сделку заключить , и получить свою коммиссию. Сказки про белого бычка что он де попрет против своих интересов и даст вам совет упереться в танк и дом не покупать. Наш бид выиграл потому что так было выгодно риэлтеру продавца=Нашему риэлтеру.

И Не зря советуют никогда не нанимать инспектора от своего риэлтера.

И да, про то что листинги на Редфин попадают с двухдневным запозданием - тоже бред сивой кобылы. Мне приходили одновременно с листингами с МЛС.

Цена сделки может быть ниже других предложений по тысяче причин.

На МЛС сразу указывается комиссия агентам. Если там агенту покупателя указан кукишь, 99процентов вероятность что агент вам дом НЕ покажет. Вы даже и знать не будете - отговорит или скажет что недозвонился.

_________________
Кто писал не знаю, я дурак читаю


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 23 сен 2017, 17:52 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 31 окт 2012, 13:56
Сообщения: 8906
FluffyCat писал(а):

Насчет того "Какая разница чей агент срубит комиссию". Пример. На заднем дворе дома есть oil tank. Район, в котором находится дом, позволяет этот танк опустошить и засыпать. Агент продавца обязан disclose all material defects and facts, что он и делает, скорее всего дав вам бумажку в которой упоминается о том, что танк "was properly abandoned" (то есть все ок) и миллионом другой инфы о других вещах. Disclosure сделал? Сделал. Вы купили дом. 10 лет спустя ваши соседи продают дом. Сделка у них распадается, а вам прилетает счет в 50к (если повезет) или намного больше, за очистку земли. Покупатель протестировал землю, а там contamination от вашего танка. Видите ли, много лет назад некоторые компании, которые занималась опустошением, высасывали не все масло (от него дорого избавляться) и засыпали oil tank вместе с остатками масла считая, что впитается. Но через определенное количество лет танк прогнивает causing contamination.
Свой агент вам бы сказал попросить продавца избавиться от этого бака и дело с концами, но когда агент работает на продавца и в момент продажи проблем нету, он не может раздавать вам советы, которые будут стоить продавцу 2-3к (изъятие бака).
И таких подводных камней миллион.


А как докажут ? что именно "от вашего" ? а не от собственного ?
если, например, у всех в нейборхуде были oil tanks и только спустя 30 лет весь нейборхуд заменил их на газ

И даже если убрать этот oil tank то если он тек до этого. все равно контаминэйшн останется. Какой смысл убирать если можно залить пеной ?

_________________
Высота горы, на которую вы взобрались определяется глубиной той ямы, из которой вы выбрались


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения: Re: Про покупку домов , риэлтеров и т.п.
 Сообщение Добавлено: 23 сен 2017, 18:14 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 18 авг 2012, 20:52
Сообщения: 10861
НУ просить можно луну с неба. Другое дело согласится ли продавец. Продавец может решить что покупатель слишком пейн ин the butt. И потом будете удивляться почему продали дом кому то другому и за цену ниже чем ваш офер. Проблема в том что ваш агент хочет побыстрее комиссию за свою возню с вами. Это происходит только если сделка состоится. А покупатель может и вообще ничего не купить. Вот если б агенты работали за фиксированную плату не зависящую от того состоится ли сделка - тогда бы не было конфликт оф интерест. So currently they are NOT unbiased and impartial. They are not your trustworthy advisors . The inspectors they bring are NOT going to be honest. И кстати их комиссия так же зависит от цены продажи. Поэтому им не выгодно занижать цену ниже того что вы согласитесь платить и ниже будущего аппрейзал. Помню в Ди си агент хотел чтоб я предложила asking price. А дом посидел на рынке месяц и продавец сам цену сбросил.

_________________
Кто писал не знаю, я дурак читаю


Вернуться к началу 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
 
 Страница 17 из 21 [ Сообщений: 201 ]  На страницу Пред.   1 ... 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21   След.




Список форумов » Уже в США » Финансы




Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 9

 
 

 
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти: