Наш риэлтор нам ничего такого на подпись не давала. Так несколько раз дома показала без договора.

Мы так пробовали
но в итоге не вышло. Selling agent нам сказал про конфликт оф интересТ
и наш оффер не был принят (мы предлагали меньше листинг цены)

В итоге этот риэлтер стал нашим buying агентом. Нашли лучше в итоге
Причем я сама нашла, на Уиллоу
На сайте риэлтора наш дом не высвечивался так как школу не указали а мы поставили фильтр по школам

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Захотелось предупредить. Пожалуйста не думайте, что если комиссию платит продавец, то на вас как покупателя риэлтор работает бесплатно. Эта комиссия включена в стоимость дома. Как только вы за него заплатили, вы оплатили комиссию. Многие агенты относятся к покупателю халатно, ведь "он ничего не платит". Нонсенс! То же самое если покупаете через риэлтора продавца. Агент получит двойную комиссию, но от этого сделка для вас выгоднее не становится, агент Обязан предупредить продавца, что получит всю комиссию, что зачастую настораживает продавца и делает еще более чувствительным к каждому доллару недостающему до полной цены, ведь у агента может быть меркантильный интерес к данной сделке. Вам конечно могут наобещать "уговорить" продавца на 550к заранее зная,что он будет рад и 545к, а вы будете думать, что получили скидку.

Единственный путь сьекономить на обычной сделке - это найти сделку вообще без участия риелторов, но таких домов/квартир мало и вы должны очень хорошо ориентироваться в ценах данного маркета, так как многие продавцы переоценивают стоимость своей недвижимости.

Все зависит от штата в каком покупаете-продаете недвижимость. В некоторых риэлторам как будто специально дают законные инструменты для афер. В некоторых все вроде резонно, но нет традиционных млс. В некоторых штатах нельзя одновременно представлять в одной сделке интересы и покупателя и продавца, в чем есть очень здравый смысл, но покупатели почему-то думают, что если агент получит двойную комиссию, то "уступят" на доме больше, что совсем не так в большинстве случаев, по крайней мере там, где я.

Если у вас нет своего агента, то вашим агентом автоматически становится агент, который этот дом продает. Таким образом, этому агенту не придется делить комиссию напополам, она вся достается ему. Покупатель отказывается от некоторых своих прав, также агент много чего советовать и говорить не может. Покупатель должен понимать, что у данного агента подписан контракт с продавцом, которому он обязан принести "highest and best offer".

Upd: Full disclosure - сама агент.

У нас есть mls агентства. А что это такое, кстати?
И for sale by owner ни хрена не дешевле, а иногда и дороже.
Вот только если я к такому оунеру со своим агентом заявлюсь, означает ли это, что он только 3% с продажи платит, а не 6%?

На апрейзл можно континдженси навесить и тогда это будет проблема продавца где денги брать чтобы разницу покрыть. При бидинг ворс это делается сплошь и рядом.

Мы с первым домом подписали контрофер продавца с требованием убрать апрейзл континдженси. Тогда это была единственная возможность получить дом, так ка эк оферов на него было больше двадцати. К счастью апрейзл пришел на пару тысяч выше нашего офера, так что ничего доплачивать не пришлось.

А что это?

почему не в той опере? по -моему, xорошие, дельные советы! Я для себя подчерпнула- как покупатель брать своего агента (на будущее) ибо будем в итоге от нынешнего дома избавляться. Флаффи, напишите еще чего-нибудь, полезного.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

континдженси - это условие покупки. В Леночкином примере не знаю, что имеется в виду.
А так стандартное, оффер континджент он хоум инспекшен или апраизал, то есть если результаты хоум инспекшен или апрейзел- не соответствуют запрошенной цене, вы имеете право отозвать свой оффер. То есть, грубо говоря, вы согласились за 100К купить дом, а хоум инспекшен показал, что там фундамент через три дня развалится и вообще жить нельзя и ремонту на 200К, то тут вы так сказать разрываете сделку без потерь. Или аппраизал пришёл а дом оценивается в 20К а вы согласились на 100К, то тоже можете разорвать, а если вы не поставили это условие , то что? теряете депозит? или какое там наказание? я не знаю.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

Доплачиваете разницу в даунпеймент, или уговариваете продавца сбросить цену и "встретиться где-нибудь почередине" (свою часть опять же доплачиваете в даунпеймент), или уходите от сделки с потерей депозита.

Ну, если на пальцах объяснять на приведенном примере.
Вы предложили заплатить за дом 100К, положили в даунпеймент, например 5К. Банкпровел оценку (апрейзл) и получил результат, что проперть стоит только 20К. Банк согласиться дать вам в займы 20-5=15K. Если вы хотите купить именно этот дом, придется найти разницу в 100-5-15=80К.
Не забываем, что беря моргидж у банка, вы тем самым подписываетесь на то, что банк покупает проперть себе, а вам она отойдет только после того, как вы расчитаетесь с банком.

Аппрейзеры хорошо оценивают дом и по сути инспектируют
если есть какие-то подозрения, то тогда и инспектора можно нанять, причем не обязательно "общего"
а по определенной специальности (например, по фундаментам)

В любом случае лучше сначала аппрейзер, а потом инспектор. Может до инспектора дело не дойдет даже.

ПЫСЫ континжденси не в каждом штате по закону можно

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Эти 6 процентов продавец не хочет переплачивать и хочет оставить в своем кармане

Покупателю без разницы. Берите тот, где подходящее вам цена/качество

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

На МЛС собраны все листинги, которые берут риэлтора. Тоесть большенство листингов каунти собраны в одном месте, они настоящие, статус их обновлен регулярно. Большинство домов Zillow в свою систему получает путем копирования их из млс систем, тоесть млс - первоисточник, и через 1-3 дня, после добавления агентом дома в мл систему, такие сайты как Zillow, Trulia, Realtor.com и многие другие копируют их себе. У нас у каждого каунти свой MLS. У MLS есть много правил, часто агентов штрафуют за их несоблюдение.

Если вы к владельцу дома,продающему без агента, придете со своим риелтором, то он либо откажется ему платить(в таком случае платит покупатель или расторгается сотрудничество с агентом) или предложит комиссию. В наших районах большинство владельцев, соглашаются дать 2% агенту покупателя. У меня пару лет назад было, что владелец дома наотрез отказался платить комиссию. Обычно владельцы за дом запрашивают большие суммы вначале самостоятельной продажи, но мне "повезло" и этот просил на добротные 50к меньше МИНИМАЛЬНОЙ маркетной стоимости. У меня было два варианта: просить комиссию у покупателя или показать владельцу подтверждение низкой цены и попытаться взять этот дом на продажу. Ни то ни другое я делать не стала. Дом идеально подходил этой семье, а искали мы больше 3-х месяцев и все, что им нравилось перебивали оферами выше другие покупатели. Деньги на даунпеймент я так поняла собирали всей семьей и требовать с них комиссию у меня не хватило наглости. Отпустила их с миром. Сейчас накинутся, скажут тешет свое самолюбие. Да, тешу. Не заработаю, хоть похвастаюсь(шутка конечно).

Цену изначально просить for sale by owner может много, но по статистике в итоге продаются дешевле маркетной стоимости. Хотя это как во всем - от случая к случаю индивидуально смотреть надо. Но знаю, что многие покупатели когда дают оффер, то говорят о том что "ты ж комиссию платить не будешь". Маркет конечно горячий, но продавцы все равно умудряются запросить столько, чтоб отбыть у людей охоту.



Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.


Вы правы, если агент бестолковый, таких много, то смысла нету. Из интереса, почему вы думаете, что Ваш бид выиграл не из-за того, что был самый высокий, а потому что использовали одного риэлтора? Это был риэлтор или real estate agent?

У нас то же самое. Дома улетают со скоростью звука и многочисленными oфферами.

Насчет того "Какая разница чей агент срубит комиссию". Пример. На заднем дворе дома есть oil tank. Район, в котором находится дом, позволяет этот танк опустошить и засыпать. Агент продавца обязан disclose all material defects and facts, что он и делает, скорее всего дав вам бумажку в которой упоминается о том, что танк "was properly abandoned" (то есть все ок) и миллионом другой инфы о других вещах. Disclosure сделал? Сделал. Вы купили дом. 10 лет спустя ваши соседи продают дом. Сделка у них распадается, а вам прилетает счет в 50к (если повезет) или намного больше, за очистку земли. Покупатель протестировал землю, а там contamination от вашего танка. Видите ли, много лет назад некоторые компании, которые занималась опустошением, высасывали не все масло (от него дорого избавляться) и засыпали oil tank вместе с остатками масла считая, что впитается. Но через определенное количество лет танк прогнивает causing contamination.
Свой агент вам бы сказал попросить продавца избавиться от этого бака и дело с концами, но когда агент работает на продавца и в момент продажи проблем нету, он не может раздавать вам советы, которые будут стоить продавцу 2-3к (изъятие бака).
И таких подводных камней миллион.
К сожалению, невозможно работать в лучших интересах покупателя и продавца в одной сделке. Почему покупатель-продавец не наймут одного адвоката на двоих? Ведь тоже можно сьекономить.

Кстати, сразу после закрытия сделки купли-продажи, цена становиться публичной. Можно зайти в инет и посмотреть. Большенство покупателей "пасут" дом, который проиграли в bidding war, до закрытия сделки. Если окажется, что их offer был лучше, а агент его не показал продавцу, то агент может прощаться не только с лицензией, а в зависимости от штата и хорошей суммой и т.д.
С аппрейзалом там тоже нюансы бывают, но не буду углубляться, а то эта простыня будет бесконечна.


У нас в стандартном контракте штата прописано, что депозит возвращают покупателю, если дом не оценили. Если в стандартном контракте нету, возьмите на заметку этот момент и поговорите с адвокатом. В любом случае должен быть очень хороший адвокат, особенно в штатах, где consumer не защищенный.


Спасибо, если бы не ваш комментарий, то этой простыни бы не было.

А как докажут ? что именно "от вашего" ? а не от собственного ?
если, например, у всех в нейборхуде были oil tanks и только спустя 30 лет весь нейборхуд заменил их на газ

И даже если убрать этот oil tank то если он тек до этого. все равно контаминэйшн останется. Какой смысл убирать если можно залить пеной ?

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Еще хуже могут обстоять дела с title company или атторни который будет "закрывать сделку"

Ищите независимые (от риэлтера).
И вникайте во все сами, не надейтесь на дядю

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс