А зачем вы ей будите платить, если она не в зуб ногой? Мы покупали дом без риелтора. Поэтому 4 тыс скидку себе выторговали. Дом я сама нашла. Чего я кому-то прибыль должна делать? Посмотреть зиллоу и договорится о просмотрах я и сама могу. Вообзе риелтор нужет чтобы поторговаться с продавцом и скидку выдить. Но так как дома сейчас разлетаются, как горячие пирожки и идет биддинг war то тут и без риелтора модно обойтись.

и я сама дом ищу. это у американцев такая дебильная система - "звоните мне, если дом найдете, я вам покажу". о торге речь не идет, тут бы успеть вписаться в выставленную цену, иногда утром дом видишь, к вечеру он pending.
а без риэлтора совсем как? даже если продавец принимает мое предложение на дом, дальше как это дело двигаться будет, кто все это оформление начинает?

Ваше предложение на дом продавец скорее всего и не примет, если вы без риэлтора. Особенно когда у него в бидинг вар полно других покупателей с риэлторами. Просто потому, что вы покажетесь ему ненадежным покупателем.

А еще чего не могу понять, как люди на таком горячем рынке умудряются доводить дома до форкложе?
половина всего маркета не продажа, а форклознутые дома и инвестор опортьюнити.

Что входит в такой договор? И какие обязательства накладывает на стороны?

Наш риэлтор нам ничего такого на подпись не давала. Так несколько раз дома показала без договора.

Мы так пробовали
но в итоге не вышло. Selling agent нам сказал про конфликт оф интересТ
и наш оффер не был принят (мы предлагали меньше листинг цены)

В итоге этот риэлтер стал нашим buying агентом. Нашли лучше в итоге
Причем я сама нашла, на Уиллоу
На сайте риэлтора наш дом не высвечивался так как школу не указали а мы поставили фильтр по школам

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Захотелось предупредить. Пожалуйста не думайте, что если комиссию платит продавец, то на вас как покупателя риэлтор работает бесплатно. Эта комиссия включена в стоимость дома. Как только вы за него заплатили, вы оплатили комиссию. Многие агенты относятся к покупателю халатно, ведь "он ничего не платит". Нонсенс! То же самое если покупаете через риэлтора продавца. Агент получит двойную комиссию, но от этого сделка для вас выгоднее не становится, агент Обязан предупредить продавца, что получит всю комиссию, что зачастую настораживает продавца и делает еще более чувствительным к каждому доллару недостающему до полной цены, ведь у агента может быть меркантильный интерес к данной сделке. Вам конечно могут наобещать "уговорить" продавца на 550к заранее зная,что он будет рад и 545к, а вы будете думать, что получили скидку.

Единственный путь сьекономить на обычной сделке - это найти сделку вообще без участия риелторов, но таких домов/квартир мало и вы должны очень хорошо ориентироваться в ценах данного маркета, так как многие продавцы переоценивают стоимость своей недвижимости.

Все зависит от штата в каком покупаете-продаете недвижимость. В некоторых риэлторам как будто специально дают законные инструменты для афер. В некоторых все вроде резонно, но нет традиционных млс. В некоторых штатах нельзя одновременно представлять в одной сделке интересы и покупателя и продавца, в чем есть очень здравый смысл, но покупатели почему-то думают, что если агент получит двойную комиссию, то "уступят" на доме больше, что совсем не так в большинстве случаев, по крайней мере там, где я.

Если у вас нет своего агента, то вашим агентом автоматически становится агент, который этот дом продает. Таким образом, этому агенту не придется делить комиссию напополам, она вся достается ему. Покупатель отказывается от некоторых своих прав, также агент много чего советовать и говорить не может. Покупатель должен понимать, что у данного агента подписан контракт с продавцом, которому он обязан принести "highest and best offer".

Upd: Full disclosure - сама агент.

У нас есть mls агентства. А что это такое, кстати?
И for sale by owner ни хрена не дешевле, а иногда и дороже.
Вот только если я к такому оунеру со своим агентом заявлюсь, означает ли это, что он только 3% с продажи платит, а не 6%?

На апрейзл можно континдженси навесить и тогда это будет проблема продавца где денги брать чтобы разницу покрыть. При бидинг ворс это делается сплошь и рядом.

Мы с первым домом подписали контрофер продавца с требованием убрать апрейзл континдженси. Тогда это была единственная возможность получить дом, так ка эк оферов на него было больше двадцати. К счастью апрейзл пришел на пару тысяч выше нашего офера, так что ничего доплачивать не пришлось.

А что это?

почему не в той опере? по -моему, xорошие, дельные советы! Я для себя подчерпнула- как покупатель брать своего агента (на будущее) ибо будем в итоге от нынешнего дома избавляться. Флаффи, напишите еще чего-нибудь, полезного.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

континдженси - это условие покупки. В Леночкином примере не знаю, что имеется в виду.
А так стандартное, оффер континджент он хоум инспекшен или апраизал, то есть если результаты хоум инспекшен или апрейзел- не соответствуют запрошенной цене, вы имеете право отозвать свой оффер. То есть, грубо говоря, вы согласились за 100К купить дом, а хоум инспекшен показал, что там фундамент через три дня развалится и вообще жить нельзя и ремонту на 200К, то тут вы так сказать разрываете сделку без потерь. Или аппраизал пришёл а дом оценивается в 20К а вы согласились на 100К, то тоже можете разорвать, а если вы не поставили это условие , то что? теряете депозит? или какое там наказание? я не знаю.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

Доплачиваете разницу в даунпеймент, или уговариваете продавца сбросить цену и "встретиться где-нибудь почередине" (свою часть опять же доплачиваете в даунпеймент), или уходите от сделки с потерей депозита.

Ну, если на пальцах объяснять на приведенном примере.
Вы предложили заплатить за дом 100К, положили в даунпеймент, например 5К. Банкпровел оценку (апрейзл) и получил результат, что проперть стоит только 20К. Банк согласиться дать вам в займы 20-5=15K. Если вы хотите купить именно этот дом, придется найти разницу в 100-5-15=80К.
Не забываем, что беря моргидж у банка, вы тем самым подписываетесь на то, что банк покупает проперть себе, а вам она отойдет только после того, как вы расчитаетесь с банком.