Аппрейзеры хорошо оценивают дом и по сути инспектируют
если есть какие-то подозрения, то тогда и инспектора можно нанять, причем не обязательно "общего"
а по определенной специальности (например, по фундаментам)

В любом случае лучше сначала аппрейзер, а потом инспектор. Может до инспектора дело не дойдет даже.

ПЫСЫ континжденси не в каждом штате по закону можно

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Эти 6 процентов продавец не хочет переплачивать и хочет оставить в своем кармане

Покупателю без разницы. Берите тот, где подходящее вам цена/качество

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

На МЛС собраны все листинги, которые берут риэлтора. Тоесть большенство листингов каунти собраны в одном месте, они настоящие, статус их обновлен регулярно. Большинство домов Zillow в свою систему получает путем копирования их из млс систем, тоесть млс - первоисточник, и через 1-3 дня, после добавления агентом дома в мл систему, такие сайты как Zillow, Trulia, Realtor.com и многие другие копируют их себе. У нас у каждого каунти свой MLS. У MLS есть много правил, часто агентов штрафуют за их несоблюдение.

Если вы к владельцу дома,продающему без агента, придете со своим риелтором, то он либо откажется ему платить(в таком случае платит покупатель или расторгается сотрудничество с агентом) или предложит комиссию. В наших районах большинство владельцев, соглашаются дать 2% агенту покупателя. У меня пару лет назад было, что владелец дома наотрез отказался платить комиссию. Обычно владельцы за дом запрашивают большие суммы вначале самостоятельной продажи, но мне "повезло" и этот просил на добротные 50к меньше МИНИМАЛЬНОЙ маркетной стоимости. У меня было два варианта: просить комиссию у покупателя или показать владельцу подтверждение низкой цены и попытаться взять этот дом на продажу. Ни то ни другое я делать не стала. Дом идеально подходил этой семье, а искали мы больше 3-х месяцев и все, что им нравилось перебивали оферами выше другие покупатели. Деньги на даунпеймент я так поняла собирали всей семьей и требовать с них комиссию у меня не хватило наглости. Отпустила их с миром. Сейчас накинутся, скажут тешет свое самолюбие. Да, тешу. Не заработаю, хоть похвастаюсь(шутка конечно).

Цену изначально просить for sale by owner может много, но по статистике в итоге продаются дешевле маркетной стоимости. Хотя это как во всем - от случая к случаю индивидуально смотреть надо. Но знаю, что многие покупатели когда дают оффер, то говорят о том что "ты ж комиссию платить не будешь". Маркет конечно горячий, но продавцы все равно умудряются запросить столько, чтоб отбыть у людей охоту.



Адвоката надо нанимать вне зависимости с агентом вы или нет. Обоим, и покупателю, и продавцу. Разных адвокатов.


Вы правы, если агент бестолковый, таких много, то смысла нету. Из интереса, почему вы думаете, что Ваш бид выиграл не из-за того, что был самый высокий, а потому что использовали одного риэлтора? Это был риэлтор или real estate agent?

У нас то же самое. Дома улетают со скоростью звука и многочисленными oфферами.

Насчет того "Какая разница чей агент срубит комиссию". Пример. На заднем дворе дома есть oil tank. Район, в котором находится дом, позволяет этот танк опустошить и засыпать. Агент продавца обязан disclose all material defects and facts, что он и делает, скорее всего дав вам бумажку в которой упоминается о том, что танк "was properly abandoned" (то есть все ок) и миллионом другой инфы о других вещах. Disclosure сделал? Сделал. Вы купили дом. 10 лет спустя ваши соседи продают дом. Сделка у них распадается, а вам прилетает счет в 50к (если повезет) или намного больше, за очистку земли. Покупатель протестировал землю, а там contamination от вашего танка. Видите ли, много лет назад некоторые компании, которые занималась опустошением, высасывали не все масло (от него дорого избавляться) и засыпали oil tank вместе с остатками масла считая, что впитается. Но через определенное количество лет танк прогнивает causing contamination.
Свой агент вам бы сказал попросить продавца избавиться от этого бака и дело с концами, но когда агент работает на продавца и в момент продажи проблем нету, он не может раздавать вам советы, которые будут стоить продавцу 2-3к (изъятие бака).
И таких подводных камней миллион.
К сожалению, невозможно работать в лучших интересах покупателя и продавца в одной сделке. Почему покупатель-продавец не наймут одного адвоката на двоих? Ведь тоже можно сьекономить.

Кстати, сразу после закрытия сделки купли-продажи, цена становиться публичной. Можно зайти в инет и посмотреть. Большенство покупателей "пасут" дом, который проиграли в bidding war, до закрытия сделки. Если окажется, что их offer был лучше, а агент его не показал продавцу, то агент может прощаться не только с лицензией, а в зависимости от штата и хорошей суммой и т.д.
С аппрейзалом там тоже нюансы бывают, но не буду углубляться, а то эта простыня будет бесконечна.


У нас в стандартном контракте штата прописано, что депозит возвращают покупателю, если дом не оценили. Если в стандартном контракте нету, возьмите на заметку этот момент и поговорите с адвокатом. В любом случае должен быть очень хороший адвокат, особенно в штатах, где consumer не защищенный.


Спасибо, если бы не ваш комментарий, то этой простыни бы не было.

А как докажут ? что именно "от вашего" ? а не от собственного ?
если, например, у всех в нейборхуде были oil tanks и только спустя 30 лет весь нейборхуд заменил их на газ

И даже если убрать этот oil tank то если он тек до этого. все равно контаминэйшн останется. Какой смысл убирать если можно залить пеной ?

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Еще хуже могут обстоять дела с title company или атторни который будет "закрывать сделку"

Ищите независимые (от риэлтера).
И вникайте во все сами, не надейтесь на дядю

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

А какая разница между риэлтором, real estate агентом и брокером? Я здесь вроде и читала, что больший процент из тех 6% получает брокер.
Моя ковокерша купила первый же показанный дом, на 20 тыс дороже максимума, который изначально собиралась заплатить. Потом я увидела, что ее агент была и брокером же. Т.е она их так заболтала, чтобы комиссию свою быстренько срубить?

Joan, ну это хорошо, что у вас сложилось как сложилось. Тем не менее, что Флаффи пишет имеет смысл вполне себе. Насчет того как быстро копируются листинги на зиллоу и тд, не знаю как сейчас, но два года назад они опаздывали на пару дней. Наш первый дом который мы так и не купили, изначально перебидили, ну мы расстроились и мув он, и через неделю мы опять увидели его на зиллоу, как оказалось тот бид не состоялся, но когда мы увидели на зиллоу- оффер опять уже был выбран! тот риэлтор пошел в пешее эротическое, и в итоге мы купили дом на шорт сейле с другим риэлтором, который таки да- подорвался смотреть в воскресенье с утра, и в тот же день сабмитнул офер. И подписал нас на рассылки как мы просили исключительно конкретные зип коды в конкретных суммах. К нам, когда мы заехали уже, подходили несколько человек из нейборхуда и говорили, что их знакомые/ семья тоже порывались дать оффер, но не успели. Так что тут согласна, это важно чтобы риэлтор был расторопный.

Вопрос к флаффи, и ко всем кто знает, как zillow estimate price соотносится с реальной ценой? Ибо, согласно зиллоу наш дом подорожал на 1/4 за два года.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

Ни в коем случае ничего никому не советую. Просто делюсь личным опытом, своим ИМХО и какие практики мне кажутся здравым смыслом. В каждом штате свои законы.
Читаю и понимаю, в какой, извините за выражение, заднице, находится наша индустрия. Вот уже много лет по опросам риэлтор является профессией номер один по недоверию потребителей. Даже old car salesman на пункт выше .

Если есть выбор нанимать риэлтора или адвоката, то лучше адвоката (имхо).
Потому что на получение лицензии агент учится месяц или около того и для проведения легальных консультаций у него нету ни образования, ни знаний, ни полномочий. Адвокат у нас в пределах $700-1200 за сделку. От адвоката можно отказаться, но на практике никогда не слышала о таком. У нас риэлтор обязан дать с контрактом Notice, в котором упоминается , что если вы не нанимаете себе адвоката, то остаетесь без legal representation и что у title company и риэлторов нету полномочий адвоката. А также: "the broker and the title company have an interest in seeing that the sale is completed, because only then do they usually receive their commissions. So, their interests may differ from yours."
В NJ, на NY тоже планирую лицензоваться. Но думаю, что в любом штате стоит поспрашивать у знакомых и поговорить с парой адвокатов (которые именно real estate адвокаты, а не все подряд) и узнать какие бенефиты найма адвоката именно в вашей эрии. Если покажется бессмысленным, то не нанимайте. ИМХО, конечно, но как минимум поинтересоваться стоит.



Если агент достаточно опытный, то скажет обо всем, что указывает на то, что сделка может распасться или иметь предпосылки для потенциального law suit. Legal advice он дать не может, но предупредить вполне. Если агент не даст знать, но попадется хороший адвокат или хороший инспектор, то скажут они. Только тогда уже будут потеряны покупателем деньги и время. А когда покупатель теряет время и деньги, то, в лучшем случае, дает агенту пинком под зад. И тогда агент теряет клиента, время, деньги, репутацию и на реферралы расчитывать не приходится. А именно они источник бизнеса для многих агентов. Здесь уже кто-то писал о том, что агент что-то упустил и покупатели его просто уволили. С опытом ты уже видишь где могут быть проблемы. И ждать "а вдруг прокатит" идиотизм.

А если риэлтор информацией/знаниями не владеет, то это подпадает под халатность. При выявлении проблемы после закрытия сделки люди подают в суд. И часто суммы в этих судах фигурируют астрономические. Кстати, суды всегда на стороне потребителя. Агент хочет комиссию, но потерять лицензию, сотни тысяч долларов или сесть не хочет никто.
Те агенты, которые не несут ответственности за последствия сделки, называются Transaction agent. У нас их мало. Люди предпочитают нанимать тех, кто несет ответственность за свои действия.


Абсолютно верно. Никогда не советую инспекторов.



Про редфин вообще ничего не писала. Может у них для каждой эрии отдельно с млс напрямую связано, а не через sync или какая-то супер апдейт система. После добавления объекта на маркет, проверяю только сайты которые у нас в топе. Бывает и такое, что несколько дней проходит, а листинг не на всех показывает. Тогда звоню им.
Кстати, у редфина там вообще своя система ведения дел, обслуживания клиентов и оплаты рабочих. Сравнивать традиционных агентов и редфин смысла нету. У нас он по-моему только один где-то был.

Правда. Особенно если это кэш на фул прайс или близко к ней.

Вы выше писали, что адвокат для оформления сделки не нужен. А из этого комментария получается, что и агент был один на двоих с продавцом. То есть Вам сделку купли-продажи оформлял один агент на двоих без участия адвоката и title company? Абсолютно без сарказма, кстати, спрашиваю. Как риэлтор посодействовал? Он показал вам другие офферы? или пообещал не показывать предложения выше Вашего по цене продавцу? Я верю, что агент мог что-то предпринять, если ответственности по закону нету. Вы не помните случайно, это был риэлтор, агент по недвижимости или транзакшн агент?


У нас таких сделок очень мало и обычно не ставят на public млс .


Правильно. В контексте я говорила о немного другом. В определенных категориях такие сделки найти легче.



Хороший вопрос. Контаминэйшн скорее всего будет в районе границы с вашей property. А если у соседей тэнк легально и правильно изъят, то доказать что-то тяжело. Хотя в случае если лоты очень маленькие и у них все еще есть тэнк, это может быть аргументом. Но все равно придется изрядно потратится на тяжбы. Также они могут изъять свой и предоставить отчет, что не тек. Так что лучше еще при покупке его изъять и протестировать землю. Тогда у вас на руках всегда будет доказательство, что все чисто. На счет залить пеной, то большинство тэнкс уже засыпаны и есть гайдлайнс по которым проводится proper abandenment. Не зря ведь многие таунс не разрешают заливать/засыпать, а только полное изъятие.


На счет продавца Вы правы. Но если Ваши запросы вполне reasonable, а он против, то есть такие сделки от которых лучше уйти (имхо опять же), чем оказаться с environmental issues, потерять деньги, депозиты, влипнуть в неприятную ситуацию, взять на себя чужую liability.

К сожалению, зестимэт, говорят, неправильный от 6 до 20%. Если знаете, какие дома были на продаже в Вашем районе, то введите в поисковик адреса и посмотрите за сколько продались и как по размеру и состоянию сравнимы с Вашим. Или начните брать на примету что продается сейчас и в конце года посмотрите sold price.


Думаю имелась ввиду market value. Вполне себе реальный показатель.



Представляю. Несут ответственность еще как. Лично знаю людей, с которыми судились не один год и агентов, на которых подавали иски за то, чего они контролировать априори не могли. Когда судятся, то не только с агентом, а со всей компанией. Компания несет ответственность за все действия агентов, которых нанимает. Поэтому отсудить могут нормально.
Еще могут не судиться, а зафайлить жалобу бесплатно, за что агенту впаяют штраф или саспеншн, а скорее и то и другое (это если агент является риэлтором, а не просто агентом).
Все договора хорошо знаю, не волнуйтесь. Я там выше сама писала, что агент не ответственен за legal advise. Вы не вникли в суть и пишите то же самое. Реальный пример: агент не проверила дом на наличие flood zone. Дом оказался в флад. Покупатели подали иск и выиграли. Ее лично не знала, о тех кого знаю лично рассказывать не хочу.
А title company думаете не выгодно, чтобы сделка закрылась? Риторический вопрос.


Здесь Вы ошибаетесь. Поэтому и бегаю годами по всем курсам, классам на темы связанные с недвижимостью, чтобы дать клиентам хоть немного больше value, чем закинуть их property на сайты, втыкнуть свой сайн им в lawn и открыть/закрыть дверь потенциальным покупателям. Считаю, что 4-5% за продажу агентам при наших ценах на недвижемость-это бешеные деньги. Особенно когда думаешь об этом в сравнении с адвокатами, которые годами учились и потратили бешеные деньги на образование. я думаю о том, чтобы получить в америке второе ВО, но боюсь что времени совместить работу с учебой не хватит. и так выходных не беру и вечерами часто срываюсь на показы в последний момент.

Правильно
ЕСЛИ !
Более того тот факт, что танк изъят не доказывает того факта, что до изъятия он не тек (и следовательно от него нет контаминэйшн).
Поэтому у нас никто не решается делать анализ СВОЕЙ земли. Потому что тогда по закону штата владелец обязан сообщить в соотвествующие органы. Никто не знает тек ли ЕГО собственный танк и знать не хочет.

В итоге продавец нанимает лицензированную !!! компанию которая опустошает танк и заливает пеной.
Но безусловно, покупая дом с "секретом" покупатель делает это осознанно.
И да, порядочный риэлтер всю эту кухню объясняет.

ПЫСЫ небольшой процент старых домов и по сей день день отапливается oil. Каменный век какой-то
ПЫСЫ 2 я веду речь исключительно об underground tank

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Pink Panther, понимаю ваш поинт. В этом вопросе вообще очень много "если". В большинстве своем после исследования выявляют с чьей стороны был контаминэйшн (большинство тэнков находятся близко к структуре дома, а не рядом с тэнком соседа, то есть контаминейшн будет с вашей стороны, тестируются уровни загрязнения). А если домA условно друг на друге почти без бэкярдов, у соседа танк давно изъят без сертификата и ни один из предыдущих покупателей этого дома не протестировал землю(у нас редко кто владеет домом лет 20, в среднем 7), а наш тэнк течет и мы попытаемся доказать, что может и у соседа когда-то тек, то тут наверное от штата будет зависеть. В любом случае если environmental issues обнаруживаются, то это деньги, время, нервы.
Владелец может не хотеть тестировать свою землю, но осведомленный покупатель скорее всего захочет. "Подкованных" покупателей с каждым годом все больше, да и законы могут меняться. У нас все хорошие адвокаты которых знаю, советуют уходить от сделки, если продавец отказывается изъять. И большинство покупателей уходят если адвокат советует, даже если там было 10 других оферов.

Одно из больших "но", это и то, что у нас все больше mortgage и HO insurance companies отказываются давать кредит/страховку если тэнк присутствует в любой форме.


Спасибо вам за это. Порядочные агенты есть, репутация дороже. Еще есть тот факт, что много неопытных агентов, очень большая текучка кадров (80% новых агентов уходят из бизнеса в первые 7-8 мес. работы) То есть может он и предупредил бы, но сам не знает.

Девы, а что за тэнк? А то у моих соседей танк на улице, он по ходу рабочий, видела как его заправляли из компании. Это про такой вы говорите? он снаружи, не закопан. И да дома у нас старые, типовые ренчеры 60-70-ых годов.

_________________
it’s peanut butter jelly time!

Такой вопрос ко всем, или даже не вопрос а поныть или вы мне скажете, что я лох. В общем, как я уже писала дом у нас старый, ренчер, у нас таких в эрии 90% разных вариаций и колониал. Купили мы его на шорт сейле, инспекшен и аппрайзал все-все делали, больших проблем дом не имеет, но по-хорошему менять надо ВСЁ, кроме крыши и окон и те хоть и двойные но тоже старые. Мы платим много за обогрев зимой, поэтому позвали сделать эстимет инсаляции аттика и под домом, нам насчитали только аттик 5К. ну и остальные на все цены соответсвующие, басрум 10К, кухня сами знаете сколько, ну короче, если так посчитать то все ремонты обойдутся в такую сумму, которая приплюсуется к нынешней стоимости и there is no way in hell, this house could sell for this much. Новые дома столько стоят. Поэтому я и хочу скоро купить что-то получше, мы кое-что сами починили/покрасили/поменяли, все мы наигрались в hdtv вот и вопрос собственно, я лох? Что не могу найти адекватные цены? Или это нормально такое?

Пс. Сарай! Сарай! Карл! стоит под 10К. В ловс и иже с ними.

_________________
it’s peanut butter jelly time!