Регистрация    Вход    Форум    Поиск    FAQ
Filimon    Translit RU/EN    Translit.ru



Автор Сообщение
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 16 июл 2006, 15:44 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 09 окт 2005, 17:46
Сообщения: 2552
Откуда: Та же Л., вид в профиль ;-)
ॐ भूर्भुवः॒ स्वः तत्स॑वि॒तुर्वरे॑ण्यं॒ भर्गो॑ दे॒वस्य॑ धीमहि धियो॒ यो नः॑ प्रचो॒दया॑त्


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 19 июл 2006, 15:07 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 22 апр 2003, 02:07
Сообщения: 1824
Откуда: СПб - SoCal
http://www.russian-fiancee.com/rus/foru ... hp?t=11668


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 19 июл 2006, 20:04 
Не в сети
Богиня
Богиня

Зарегистрирован: 28 окт 2002, 14:17
Сообщения: 422
Откуда: CA
Volna писал(а):
http://assist2sell.com/
Говорят, они берут 2%. Но часть бумажной работы надо самому делать - они консультируют и по-моему продают пакет с инструкциями.

Значит, так. Узнали поподробнее, поскольку скорее всего продавать свой будем. У них flat rate в зависимости от стоимости дома - там даже меньше двух процентов получается. Плюс 500 за размещение в списках. Но это не МЛС, у них свои листинги. Никакого пакета у них покупать не надо, они делают все работу. Я задалась вопросом, конечно, почему так дешево и где кэтч. Супружник говорит, дешево - потому что МЛС нету и если они сами находят покупателя. А если риэлтор покупает, то с ним придется делиться. Ну, не знаю, посмотрим в процессе. Пока что ничего не подписывали.


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 02 авг 2006, 16:27 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
повтор


Последний раз редактировалось marmosetik 02 авг 2006, 16:32, всего редактировалось 1 раз.

Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 02 авг 2006, 16:32 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
У меня муж real estate agent. Про то, что вы пишите, не обижаюсь, сами так думали как и вы и именно поэтому мой муж стал агентом, ему надоело просто, что агенты (не все) так плохо работают!

Но кое-что важное скажу, потому что побывав в шкуре покупателя/продавца, а теперь и агента (а я в шкуре помощника агента :a_plain ))) у нас есть некоторый опыт.

1) Покупатели чаще всего работают с агентос, потому что для них это абсолютно бесплатно. (Как вы знаете, агенту покупателя платит продавец жилья (как и своему агенту)) Именно поэтому for sale by owner продать намного тяжелее, чем через брокера. Да, пару лет назад, продавалось все вокруг с бешеной скоростью, цены росли, а контракты писались на капотах машин, потому что терять нельзя было ни часа! Продавалось ВСЕ! Теперь маркет изменился. Продать сейчас намного тяжелее, чем раньше и поэтому выставляя свой дом FSBO вы, экономя 4.5-6%, лишаете ваш дом ОГРОМНОГО количества потенциальнгых покупателей. Тех покупателей, которые работают с агентом, (бесплатным для них). Их Агент делает search, showings etc. Суть в том, что большинство покупателей все-таки использует агентов... А как вы понимаете те агенты ваш дом показывать не будут, они за его продажу ничего не получат, более того, они его скорее всего и не увидят- его же нет в МЛС! Возможно покупателей будет так мало, что вы будете вынуждены сбросить цену дома...

Здесь есть компромиссный вариант. Для агентов не выгодный, но тем не менее рассказываю. Дом надо ОБЯЗАТЕЛЬНО (любым способом) поместить в MLS через любого агента. Но на этом в компромиссном и экономном варианте сервис Вашего агента закончится. Также Обязательно надо предложить агенту покупателя 3%. В MLS в таком случае будет стоять пометка, разместивший агент такой-то, но по всем вопросам звоните лично продавцу. Стоить это будет недорого (сверх 3%), но далеко не все агенты будут этим заниматся (просто помещать в МЛС вместо полного сервис пакета: МЛС+реклама+open house+заключение и ведение сделки и решение всех вопросов с ней связанных), часто даже не потому что сами не хотят, а потому что их брокеры такую практику запрещают (все таки подрыв индустрии...).Признаюсь, что даже в этом случае будет какая-то часть агентов, который ваш дом все равно показывать не будут (да,дом они ваш увидят+комиссию свою получат, но paperwork возможно у них будет больше, потому что вы сами работаете без агента...), но это будет меньшая часть.

2) Допустим вы выбираете предложенный выше вариант или нанимаете full service real estate agent. С некоторыми из них можно договориться не на 6%, а на 5 или 4,5 к примеру. Но вот типичная ошибка. (мы ее один раз допустили...) Если ваш агент соглашается на 5 (4,5), то в бумагах должно стоять - комиссия агента продавца-2 (1,5), комиссия агента покупателя-3%. Пусть ваш агент делает дискаунт ТОЛЬКО на своей комиссии и не старайтесь получить скидку на комиссии агента покупателя. Это же касается и for sale by owner, предлагающий комиссию агенту, который приведет покупателя.

Здесь есть одно исключение, если в вашем штате средняя комиссия 5% (2,5 агенту прод и 2,5 агенту пок), тогда 2,5 агенту покупателя, естественно нормально. Если большинство домов в вашем штате/районе предлагают агенту 3%, а вы 2 или 2,5%, то к сожалению, многие агенты (хотя это и нечестно и не правильно и мы лично так не делаем) выкинут ваш дом из списка, отправляемого покупателю. Например, На рынке 100 домов в районе и ценовой категории покупателя. Агент предполагает показать ему всего 30. По заранее оговоренным критериям (чтобы высокие потолки, 2 гаража...). На просмотр большего количества у покупателя нет времени. Агент все равно деляет предварительный серч. Выкинуть ваш дом не составляет большого труда. Сейчас на рынке ОЧЕНЬ много недвижимости... Естественно, если ваш дом уникален, интересен и оценен правильно, то его скорее покажут, если на рынке есть много похожих домов- то нет...

А еще мы встретили просто кошмарную практику. Даже поверить не могли. С ничего не подозревающего продавца listing agent по контракту берет полных 6%, а потом выясняется (когда читаешь контракт внимательнее, это не с нами история была а с нашими клиентами), что агент забирает 4% себе и дает всего 2% продавцу.... Дом стандартный, средняя комиссия агента покупателя в этом районе -3%... Те продавец пошел по пути full service real estate agent, заплатил (потенциально) по полной, а дом его почти не показывают... Удивлялся почему.... Вот так бывает...


Последний раз редактировалось marmosetik 03 авг 2006, 06:24, всего редактировалось 2 раз(а).

Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 02 авг 2006, 16:38 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 09 окт 2005, 17:46
Сообщения: 2552
Откуда: Та же Л., вид в профиль ;-)
ॐ भूर्भुवः॒ स्वः तत्स॑वि॒तुर्वरे॑ण्यं॒ भर्गो॑ दे॒वस्य॑ धीमहि धियो॒ यो नः॑ प्रचो॒दया॑त्


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 07:16 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
Пожалуйста! :b_wink

Кстати, еще добавлю:

-Многие заблуждаются, думая, что listing agent (агент продавца) обязан показывать ваш дом ВСЕМ потенциальным покупателям**.
Я даже где-то на форуме читала чье-то возмущенное письмо, что мол мой агент дом в МЛС разместила, где-то еще рекламу заказала, а теперь в доме на показах не появляется, покупатели со своими агентами приходят без нее в незнакомый дом, а вот она должна бы там тоже быть, чтобы мой дом рекламировать, потому что она его знает вдоль и поперек... Примерно так было написано. С заключением, что она плохой агент. Ну это я оспаривать не буду, я с ней не общалась, а вот по поводу присутствия на showing вместе с покупателем и его агентом- так делать НЕ НАДО! Вреда будет больше, чем пользы. Еще хуже, чем ее присутствие там будет еще и ваше там присутствие! Приходят потенциальные покупатели (если в раболтаете через агентов)-get out of the house!
Почему помешаете вы? Да потому что, придя к вам, потенц покупатель увидит ВАШ дом, а он ищет СВОЙ! Да, даже без вас там все равно будут ваши вещи, ваш дом, но это другое, все-таки у человека есть воображение. Но посторонние люди там не нужны.
Возможно он захочет сказать- боже, какой отвратительное ковровое покрытие! Или блин, да тут весь дом надо перекрашивать, нежно розовый цвет по всей квартире включая потолки???? Покупатель должен себя чувствовать свободно все это комментировать (понимаете, что с вами там, он так не скажет)... Присматриваться...Вместе с агентом подсчитать примерную стоимость замены, перепокраски... ("Хм, а не так много выходит...")Вообразить в уме эту замену, перепокраску, полюбить "новый" дом...
Если вы в доме, а дом не в супер состоянии, не явная bargain, один из..., то, если дом не нравится с первого взгляда, тогда get out of the house захочется покупателю! Если вас там нет, а есть время и свобода присмотрется и пообсуждать- у вас есть маленький шанс!!!, даже если дом покупателю сначала не понравился!!!
Почему там помешает ваш агент? Да потому что он ВАШ агент, ВАШЕ доверенное лицо, а агент покупателя- это доверенное лицо покупателя. У вас (прод и покуп) разные, противоположные интересы, также и у ваших агентов. Пусть будет так: общайтесь каждый только со СВОИМ агентом вообще и тем более на доверительном уровне, а агенты будут общаться между собой как дипломаты. (Это их работа, чем лучше у вашего агента negotiation skills, тем лучше для вас.) Пример: вы покупатель и ваш агент показывает вам таунхауз. Естественно, вы хотите купить подешевле, но, если что, у вас есть деньги, хороший кредит и дом нужен СРОЧНО. Те хотите вы подешевле, но можете и подороже. А таунхауз вам очень и очень понравился. Вы все это можете СВОБОДНО сказать своему агенту, он обязан это хранить в тайне, потому что работает в ВАШИХ интересах. И ваш агент тогда должен подготовить (по вашей просьбе) low offer (that offers price lower than asked price). Возможно продавец на это пойдет. Кто знает? Попытка не пытка. Агент также может и ДОЛЖЕН проанализировать вероятность акцептования/подписания продавцом подобной офферты (это его советы, последнее слово все равно за вами). Есть много способов, обычно используют несколько; один из них- агент смотрит сколько лет назад теперешний продавец купил этот дом и за сколько. Если это было 5-15 лет назад (зависит от района) и покупатель от продажи дома получит 150 тысяч, то есть очень высокая вероятность, что low offer (к примеру 479 вместо 495) он акцептует... Если купил он дом 1-2 года назад, а при продаже дома, вычитая все комиссии планирует получить 10-20 K прибыли, или даже только break even, то оферта на 480 K вместо 495 K скорее всего не пройдет... Попытка все раво не пытка, но если времени в обрез и есть конкуренты... Как я сказала, ваш агент также должен обратить внимание и на другие факторы- штат и местность, сколько дней дом уже стоит на продаже и тд и тп... Вернемся к нашим баранам. Если этот разговор (то, что вы в дом влюбились, надо срочно, хотите подешевле, но можете и подороже) при показе дома услышит агент продавца, то будьте уверены он ему об этом доложит! Он обязан! И что? Продавец вашу оферту скорее всего отвергнет. Зачем, ведь вы можете предложить больше???

Извините за сумбурность, планировала написать пару строк, но опять получилась простыня. Надеюсь кому-то поможет.

**Это правда ТОЛЬКО в отношение покупателей, которые работают без агента (меньшинство).


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 07:34 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 15 авг 2013, 02:10
Сообщения: 4024
Могу сказать, что когда мы сейчас искали дом, то ни одного агента с другой стороны не видели, видели несколько хозяев(одна извинилась, ччто задержалась и выпорхнула, а второй был в доме) и до самого конца контактировали только со своим агентом и адвокатом. Все контакты только через них.Если-бы хозяева не работали в данный момент над вторым юнитом на продажу, то я мы бы их вообще никогда-б не увидели.


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 07:42 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
Glebz писал(а):
Могу сказать, что когда мы сейчас искали дом, то ни одного агента с другой стороны не видели, видели несколько хозяев(одна извинилась, ччто задержалась и выпорхнула, а второй был в доме) и до самого конца контактировали только со своим агентом и адвокатом. Все контакты только через них.Если-бы хозяева не работали в данный момент над вторым юнитом на продажу, то я мы бы их вообще никогда-б не увидели.


Да, так и должно быть. И вы все правильно делали.
Просто знаю, что некоторые хозяева продающее дом, не слушают или возмущаются на совет агента уйти из дома при показе. Ладно бы еще просто сидели в доме, так есть такие, которые ходят по пятам за покупателями с агентами и все дом рекламируют. Типа помогают продать свой дом!
А про агентов я сказала, потому что некоторые продавцы думают, что агент плохо работает, что ему просто лень приехать на showing И именно поэтому его там нет.


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 08:22 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13
Сообщения: 23702
Откуда: Texas
marmosetik писал(а):

-Многие заблуждаются, думая, что listing agent (агент продавца) обязан показывать ваш дом ВСЕМ потенциальным покупателям**.
Я даже где-то на форуме читала чье-то возмущенное письмо,
**Это правда ТОЛЬКО в отношение покупателей, которые работают без агента (меньшинство).
Ну я возмущалась. Только не из-за того, что агента не было в доме, а из-за того, что агент вообще отказывался нам показать дом. Т.е. открыть двери ключом, либо, если он не хочет этого делать и тратить на нас время, отказывал каким-либо образом связать нас с жильцами дома. Т.е. любыми способами преграждал нас от просмотра дома. Дом нам предлагали посмотреть только под осним условием - если мы заплатим им 3%, чего мы делать не собирались. Помог звонок в Комисию Агентов недвижимости. Там агенту видать по башке дали и сразу нам и ключи предоставили и двери открыли. :e_braces


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 08:59 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости

Зарегистрирован: 14 окт 2003, 20:22
Сообщения: 7623
marmosetik писал(а):
Просто знаю, что некоторые хозяева продающее дом, не слушают или возмущаются на совет агента уйти из дома при показе. Ладно бы еще просто сидели в доме, так есть такие, которые ходят по пятам за покупателями с агентами и все дом рекламируют. Типа помогают продать свой дом!
А про агентов я сказала, потому что некоторые продавцы думают, что агент плохо работает, что ему просто лень приехать на showing И именно поэтому его там нет.

Вот это ужасно раздражает! Нам как раз однажды попалась такая владелица, она правда не могла расхваливать свой дом, так как ни слова по-английски не знала. Она нас провела в комнаты и ванные, а потом дверь на выход перед нами распахнула, типа все- просмотр закончен. :bigeyes Так мы на дверь никак не среагировали, продолжали смотреть что нам надо, а она за нами как хвостик везде бегала. Но дом мы решили не покупать.
Во всех других случаях мы ни владельцев, ни их агентов не видели.


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 09:11 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
marina писал(а):
marmosetik писал(а):

-Многие заблуждаются, думая, что listing agent (агент продавца) обязан показывать ваш дом ВСЕМ потенциальным покупателям**.
Я даже где-то на форуме читала чье-то возмущенное письмо,
**Это правда ТОЛЬКО в отношение покупателей, которые работают без агента (меньшинство).
Ну я возмущалась. Только не из-за того, что агента не было в доме, а из-за того, что агент вообще отказывался нам показать дом. Т.е. открыть двери ключом, либо, если он не хочет этого делать и тратить на нас время, отказывал каким-либо образом связать нас с жильцами дома. Т.е. любыми способами преграждал нас от просмотра дома. Дом нам предлагали посмотреть только под осним условием - если мы заплатим им 3%, чего мы делать не собирались. Помог звонок в Комисию Агентов недвижимости. Там агенту видать по башке дали и сразу нам и ключи предоставили и двери открыли. :e_braces


Марина, я поэтому и написала, со **- т.е. конечно, покупателям без агента агенты-продавцы жилье показать должны! У них же нет спец ключей! Я полностью с вами согласна и правильно, что позвонили в комиссию!
Кстати, еще момент, только в голову пришло: а вы хотели себе забрать эти 3%, т.е. хотели ли вы скинуть 3% с цены дома за то, что не используете агента? Если так, то я хотя бы приимерно понимаю мотивы агента, хотя действовал он БЕЗУСЛОВНО и мягко говоря НЕПРАВИЛЬНО.
======
Есть еще момент-Вообще, в контракте продавец обещает 6% listing агенту за продажу дома. А агент продавца уже в свою очередь делится 3% процентами с агентом, нашедшим покупателя. Т.е. если агент продавца сам каким-то образом заполучил покупателя, который готов работать без агента (агент продавца быть и представителем покупателя одновременно не может! Агент продавца перед любым существенным обсуждением деталей должен дать подписать покупателю бумагу, в которой извещается, что его клиент- продавец и все что делает агент, это в интересах продавца. Это чтобы у покупателя заблуждения не было. Как на допросе предупреждают- все, что вы скажете, может быть использовано против вас), то после сделки он получит все 6%!!!
Можно как-то договориться, но даже если агент готов переписать контракт и согласен получить "всего" 3%, хотя по контракту ему полагаются все 6%, некоторые продавцы используют это в своих интересах- типа, "класс, нашелся покупатель сам, агент согласился на 3% тотал, вот я и сэкономил 3%"! (А покупатель в свою очередь тоже на эти 3% расчитывает!)


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 09:31 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13
Сообщения: 23702
Откуда: Texas
marmosetik писал(а):
Кстати, еще момент, только в голову пришло: а вы хотели себе забрать эти 3%, т.е. хотели ли вы скинуть 3% с цены дома за то, что не используете агента? Если так, то я хотя бы приимерно понимаю мотивы агента,
Мотивы я тоже понимаю, агенту хочется все 6%, но блин, если 6% ему не выпадают, пусть хотя бы 3% радуется, ведь именно столько он получит в любом случае. Да, мы хотели свои 3% скинуть с цены дома, за счёт того, что мой муж может act as an agent. Зачем нам отдавать свои 3%, когда мы на них можем съекономить. :e_braces


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 09:43 
Не в сети
душечка
душечка

Зарегистрирован: 20 окт 2005, 11:52
Сообщения: 22
marina писал(а):
marmosetik писал(а):
Кстати, еще момент, только в голову пришло: а вы хотели себе забрать эти 3%, т.е. хотели ли вы скинуть 3% с цены дома за то, что не используете агента? Если так, то я хотя бы приимерно понимаю мотивы агента,
Мотивы я тоже понимаю, агенту хочется все 6%, но блин, если 6% ему не выпадают, пусть хотя бы 3% радуется, ведь именно столько он получит в любом случае. Да, мы хотели свои 3% скинуть с цены дома, за счёт того, что мой муж может act as an agent. Зачем нам отдавать свои 3%, когда мы на них можем съекономить. :e_braces


бывают такие зарвавшиеся агенты. :f_argg (Я поэтому и написала- всего 3% в кавычках, потому что это не так уж и мало, это то, на что он изначально рассчитывал!).
Но как я уже говорила, бывает также, что если идет навстречу агент, непонятно почему в позу встает продавец... Но это раньше такое встречалось, в прошлом году, например. Сейчас, наверное, продавцы все готовы сделать, чтобы продать. А опять же, почему продавца это не устраивает- ведь тоже планировал же отдать эти 3%...


Вернуться к началу 
 Заголовок сообщения:
 Сообщение Добавлено: 03 авг 2006, 15:36 
Не в сети
Богиня Мудрости
Богиня Мудрости
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 09 окт 2005, 17:46
Сообщения: 2552
Откуда: Та же Л., вид в профиль ;-)
ॐ भूर्भुवः॒ स्वः तत्स॑वि॒तुर्वरे॑ण्यं॒ भर्गो॑ दे॒वस्य॑ धीमहि धियो॒ यो नः॑ प्रचो॒दया॑त्


Вернуться к началу 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
 
 Страница 4 из 5 [ Сообщений: 66 ]  На страницу Пред.   1, 2, 3, 4, 5   След.







Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 4

 
 

 
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти: